在惠州,你买的房子是怎么被开发商定价的?

来源:惠州楼市头条

2021年即将落下帷幕,回望这一年的惠州楼市,湾区利好不断、区域逐渐分化、房企爆雷、土拍市场冷淡……多重背景交错下,楼市观望情绪较浓,成交态势下行,在经历了大力度调控后逐渐回归平静。

而身处楼市之中,最牵动人心的莫过于房价。

那在惠州,我们天天讨论的房价,究竟是怎么被开发商定价的?今天小编与大家简单讨论一番。

【一】同城不同命

首先,我们从城市层面来看一个城市的区域房价。

比如,广州。天河区和从化区的房价,两者价差3-6倍不等,已然算得上极端。然而,但凡我们了解这两个区域,就能联想到它们的区域面貌大有不同。分别站在从化和珠江新城的街头,你会惊讶于城市的市容,是真的不可同日而语。

在惠州,你买的房子是怎么被开发商定价的?

广州各区房均价对比(资料来源广州房探公众号)

这是区域差异带给我们的直观感受,而反映于楼市之上,就是价格。

同理,许多一线城市都有类似的情况。

再放眼惠州。正如大家熟知,惠州中心区热门楼市片区主要有江北、金山新城、北站新城、仲恺大道沿线等片区。

在惠州,你买的房子是怎么被开发商定价的?

惠州局部区域示意图

目前看来,几大片区的面貌和房价同样具有较为明显的分割线。

举个例子,金山新城区域的新房价格,有些项目均价已逐渐靠近1.8万/㎡,个别项目的二手房价,更是突破了2万/㎡。而靠近赣深高铁惠州北站的的北站新城片区,新房则在约1.1-1.3万/㎡。

当位置去到博罗罗阳,房均价则主要集中在约9千-1.1万/㎡的区间,若是市场上出现了1.3万/㎡的项目大多数人并不看好。

这就是惠州楼市部分区域价格的现实。

为什么会是这样的结果呢?

可以简单归结为一句话:资源占有差异化!

城市是集约化发展的,现代城市的规律是资源集约聚集,特别是惠州这种二线城市,人们对城市资源的追逐和占有,产生了房价的价差,同时也产生了人群的分化。

惠州金山湖的发展历程有目共睹,从滩涂之地到如今的高端宜居大城,金山湖凭借优质的自然资源、城市核心的区位优势使得身价飞升,这其中,资源的挖掘和倾斜作用无疑举足轻重。

2007年,惠州出台《惠州市金山湖地区控制性详细规划》,金山湖片区横空出世。

2008年12月,惠州四环路启动建设。

2009年,金山大桥建成通车。

2010年,《惠州市金山湖公园修建性详细规划》方案出炉,金山湖片区发展建设进入提速期。

2012年,金山湖公园一期开园,金山湖开始以全新的面貌展现在市民眼前。

2015年12月1日,惠大高速通车。

2017年,惠州市金山湖片区概念性城市设计与控制性详细规划(调整)》(草案)公示,指出惠州地标性建筑惠州塔惠州眼等落址金山湖。

……

在崛起过程中,伴随而来的还有金山湖第一代高端房地产项目,各类配套也逐渐成熟,印象城、隆生金山湖中心等高端商业中心陆续投入使用。

而这些资源集合,在惠州也是不可多得的。

因此,一个片区房价高低,背后总有其发展逻辑,不同的资源占有呈现出不同的面貌。

【二】房价为什么不同

普通人买房,首先是对不同楼盘的比较。

在此之前,很少人关注区域和组团价值,大家更关心的或许是:楼盘与楼盘之间,房价为什么不同呢?

价值决定价格,土地的不可复制性使得楼盘之间出现价格差异。

简单来说就是,当你在不同的小区和不同的楼栋,可以感知不同的风景和资源占有,其中就出现了价值差异。

01

开发商溢价不同

不同开发商的品牌溢价是不同的,大开发商与小开发商之间,知名开发商与非知名开发商之间的溢价也有所不同。

这其中包含着情感价值,是由消费者的消费心理决定的。例如惠州本土房企隆生,其品质有口皆碑,现在出现溢价也更易被购房者接受,此外一些实力雄厚的央企出现的品牌溢价也更能被购房者所接纳。

这种溢价是市场沉淀和积累的,其背后是对该品牌品质的认可,在二手房市场上同样适用。

02

精装与毛坯不同

是否带装修交付,对于一个楼盘的价格影响比较明显。

目前的装修程度主要分为毛坯、简装、精装,单方造价区间范围较大。

当精装包含在房价里时,就会出现明显的价格差异。例如,位于金山新城东区的万科中交金枫花园,带精准均价大约在1.55万/㎡,而一路之隔的佳兆业时光道均价则在约1.35万/㎡,这其中是否带精装是造成房价差异的一大原因。

因此,这个差异在进行比较时,需要单独划出。

03

楼栋不同

很多时候,每个社区的楼座因为不同的位置,价格也会相差较多。

主要原因是它们的利弊差异,比如, 靠近马路和挨着不利因素的会便宜点,能看到园林主景观和江景的贵点等等。

一般项目在设计产品的时候,都会把这种因素考虑进去,例如把大户型改善型产品放在更好的楼栋位置,作为主力产品推销。

值得一提的是,很多小区都设有一栋楼王单位,通常楼王单位都放在小区最好的位置,享受最好的景观资源,包括自然景观和小区景观,所以通常这样的楼栋价格也最高。

04

楼层不同

除了楼栋因素外,楼层不同价格也有所差别。

一般情况下,根据楼房的不同高度将产品形态分为了低层(1-3层)、多层(4-6层)、中高层(7-9层)、高层(约10-30层)、超高层(约30层以上)住宅。

而不同楼层的产品,因为采光、通风、视野等不尽相同,售价也有差别。如果有江景、河景等稀缺资源,楼层越往上越贵,且东边户比西边户贵。

总而言之,房子的最终定价不仅与品牌本身相关,与楼栋、楼层等硬性条件也有强相关,篇幅有限,这里也只罗列了一部分。

【三】开发商价格策略

一般来说,住宅地产定价主要有两大课题:一个是确定整个楼盘的均价,二是是根据每个户型的楼栋、户型、朝向等各个不同因素确定具体价格表。两者之中,楼盘均价是购买者对一个楼盘最直观的感受。

传统的价格策略,有以下几种模式。

01

低开高走型

分为几期开发的楼盘,会分成多个批次进行销售,先低价入市试探市场反应,根据楼盘品质、市场变化,逐步拉高抬价。

一方面,既能保证楼盘的销售稳定,另一方面,保证先期买房的客户能感受到不错的性价比,积累前期口碑,让后面批次售卖的项目实现老带新,并且也能让项目看起来充满前景,这也是吸引购房者的常见方式之一。

相反,如果说同样的产品,之前卖1.2万/㎡,现在卖1万/㎡,前期买的住户自然会有不满。

02

低开平走型

低开平走,就是首期房源低价入市,相对平缓上涨,对于购房者而言处于可以接受的范围,但整体价格还是上升的。

这种情况一般出现在市场的熊市期。

03

先抑后扬型

这种策略指的是楼盘开盘前会有一个放风价,先给意向客户透露一个较高的价格,然后在开盘时降低价格,给客户惊喜,提高成交率。

这种模式是常见的销售技巧,先拔高预期,然后给客户惊喜。

另外,有些名不见经传的小开发商定价会不按套路出牌,不取决于客户量和市场反应,在片区内打造定位高端的项目,定一个较高的价格,因为拿下一块地也不容易,所以会格外拔高。

大部分的开发商还是会评估目标客户最关注的项目几个要素,如地段、品牌、配套、产品类型等,根据这几大要素确定价格的大方向。

【四】楼盘打折促销

我们每天都在促销的氛围之下,比如,刚刚过去的双十二,其实就是电商平台做的一场全国范围内的大促销。

促销活动常常以某个时间节点为由头,迎合消费心理,借打折促销卖出平常不好卖的产品。比如饭店送的券、发廊的充500送300的活动等,这种活动既扩大销量,又增加了客户粘性。

但不可避免的是,有些促销会存在先涨价后打折的套路。

然而,房地产楼盘领域的促销,基本都是诚心的。

主要原因有3点:

(1)为了回款任务

(2)为了销售目标

(3)房子不好卖

对开发商而言,12月份是一个重要的节点,年底大部分公司要进行年终审计,开发商在这段期间将面临回款任务和销售业绩压力等问题,因此这也是房企最后冲业绩的时间。

开发商的经营成本、建造商工程款、各种税费都是不能拖欠的资金,这个时候资金链吃紧是不争的事实,再不提高销量,等于坐以待毙。

值得一提的是,相比去年,惠州今年的“金九银十”较为冷淡,购房者观望情绪浓厚,所以房企的销售压力在最后一个月会变得很大,“打折潮”应运而生。

这种促销对于高意向的购房者而言是不错的入手时机,因为是实打实的降低价格,相比之前的价格,刚需客户存在捡漏上车的机会。

一般促销在开发商内部是有严格审批程序的,而且,很多时候是有时效性的。如果看中了某个楼盘,该出手就出手,过了那个时间,还真没这个价格。

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