用一个词形容2021年东莞楼市,你的选择是…

来源:东莞房立方

距离2021年结束,还有14天。

转眼间,2021年就将成为过去,新的一年即将到来。

当我们蓦然回首时,我们会发现,2021年的东莞楼市,可谓是历尽艰辛,涉及楼市的重磅消息接连不断。

在2021年即将结束之际,让我们一起来看看属于这一年的东莞楼市十大关键词。

用一个词形容2021年东莞楼市,你的选择是...

房立方摄

01

贷款难

今年年初,广州、深圳等城市开始严查“经营贷”违规流入楼市,严查首付款资金来源。

2月27日,东莞住建局发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》,其中提到,“督导商业银行进一步加强审贷管理,对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场”。

严查经营贷,堵住了很多人想通过金融杠杆买房的路。原来很多人会通过首付贷、经营贷筹措首付资金的做法,基本已不再行得通。

不仅如此,银行针对购房人的首付款资金也要严格核查,首付款资金如来自外部转账,必须为直系亲属转账,且须证明是自有资金。若直系亲属转账资金是来源于经营贷、信用贷等,审批同样不能通过。

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而由于去年年底出台的银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度,部分银行房贷额度紧张,银行放款速度减慢。

贷款难、放款慢,影响最大的要属二手房交易的贷款,东莞有大批的购房者投诉银行放款慢,有人等了半年银行仍未放款,甚至一度传言二手房要停贷。

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被约谈

2021年4月8日,一则重磅消息震惊东莞楼市,东莞楼市由于持续火热、土地拍卖市场屡创新高,被国家住房和城乡建设部约谈。

被约谈的有东莞、广州、合肥、宁波、南通等5个城市的政府负责人,要求这5个城市需牢牢把握房子是用来住的,不是用来炒的定位,不将房地产作为短期刺激经济的手段,切实扛起城市主体责任,确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。

住建部还将东莞和南通两个城市列入房地产市场监测重点城市名单。

这就意味着,东莞楼市将继续受到全国的重点关注。

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被约谈后,东莞住建局迅速行动。4月11日,东莞住建局发布文章《东莞住建部门迅速行动,落实“一城一策”调控要求 》,其中重点提到要加快制定“一城一策”方案,待报国务院备案后正式实施。

实际上,这也是后来的“新莞八条”、“房价地图”、“二手房指导价”、“摇号选房”等一系列政策加码出台的前提。

03

史上最严调控

2021年,是东莞楼市政策不断加码的一年。

2月27日,“莞六条”政策发布,其中,对非东莞户籍购买第二套商品住房(含新房和二手房)、新入户家庭购买第一套新建商品住房、夫妻离异购房都有新的规定。

在限贷方面,也有不同程度的加码。

8月2日,“新莞八条”政策发布,其中规定,暂停向个体工商户销售商品住房;法拍房纳入限购范围;并将个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年,未满5年需征收5%的全额增值税。

除此以外,东莞还在限价、限售、土拍等多个层面进行了一次次的政策调控,一步步完善各种政策,查漏补缺。

层层加码后,东莞也迎来了史上最严楼市调控,市场热度开始下降,并逐步转入了冷静期。

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04

三限房

8月23日,《东莞市三限房(共有产权住房)建设和分配试点方案》重磅发布,其中明确了“三限房”的规划建设、建设模式、建设标准、管理模式、销售对象及分配方式等内容。

什么是三限房呢?三限房即是商业住房土地出让时,不但要限套型、限房价,还要限制销售对象。

三限房与普通产权房的最大区别在于,三限房是共有产权住房,承购人按总价的50%出资购买50%产权。

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10月26-27日,东实集团接连斩获4宗三限房地块,分别位于长安、塘厦、凤岗、虎门4个镇街,总建面超27万㎡,将建设约3500套三限房(共有产权住房)房源。

目前,这4宗地块项目都已备案建设,备案名分别为旗康苑、旗景花园、旗晖花园、旗盛花园。根据规划,这批三限房项目将在2025年5月前竣工。

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05

二手房指导价

如果要在今年的政策中选一个力度最大的政策,二手房指导价无疑是“最重的一锤”。

10月8日,东莞住建局发布了《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知(东建房〔2021〕10号)》,宣布建立二手住房交易参考价格发布机制,并同步公布了218个成交活跃住宅小区二手住房交易参考价格表。

要求房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台等应对挂牌房源开展对照自查,不得受理及通过线上和线下渠道对外发布明显高于本市二手住房交易参考价格的挂牌价格。

同时要求二手住房交易涉及的相关机构,应将二手住房交易参考价格作为开展业务的参考依据之一。随后,东莞多家银行跟进,在二手房交易中,按指导价发放贷款。

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在二手房指导价落地后,东莞二手房市场受到极大影响,成交量直接跌至冰点。

整个10月,东莞二手住宅网签成交仅423套,环比大幅下降72%。33个镇街中,有15个镇街的二手房成交量为个位数。

11月,在政策的影响下,部分业主对市场期望值下降,银行放贷也有所宽松,二手房成交量有所回升,总计成交943套。

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06

摇号选房

9月30日,东莞发布关于启用购房意向登记系统的通知。这意味着,东莞正式进入了登记摇号选房时代。

通知表示,2021年10月15日起取得预售许可证或现售备案证书的新建商品住房项目(以发证时间为准),须统一通过购房意向登记系统“莞e认购”办理认购登记。

未通过线上登记系统作认购登记,将无法在东莞购买新房。

同时,在对哪些楼盘应该进行公证摇号选房方面,也做了相关规定,具体如下:

公证摇号选房规则

若认购登记人数少于等于当期可售房源数,则无需公证摇号选房;

若认购登记人数多于当期可售房源数,则需冻结诚意金,然后直接公证摇号选房;

若冻结诚意金人数大于当期可售房源数的3倍,则需积分排序公证选房;

通过积分排序公证选房销售的住房取得不动产证5年内不得上市交易。

10月11日上午,东莞首个摇号选房楼盘——位于松山湖的深业松湖云城,举行了“选房顺序公证摇号”。本次深业松湖云城可售房源为297套,截至诚意金冻结截止时间,深业松湖云城项目共有666组购房人完成诚意金冻结。

东莞买房正式进入了登记摇号时代,购房者买房的过程将更公开透明,一个楼盘有多少房源,房源卖没卖完,购房者都一目了然。

同时登记也有利于买卖双方的信息对称,以后,开发商再也不能轻易宣传自己“火爆售罄”了,再也不能捂盘惜售了,同时也能杜绝层出不穷的“茶水费”“认购费”“更名费”等市场乱象。

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土拍防马甲

今年的东莞土拍市场,可谓是严重“两级分化”。

10月之前,东莞土地拍卖频频封顶,16次打破纪录,很多开发商抱怨拿不到地,相关部门不得不两次出台土地拍卖新规,

6月11日,住建部门联合发布《关于规范土地招拍挂竞买资格的通告》(试行),规定竞拍企业实缴出资额、缴纳社保人数、纳税总额均需大于0,且连续纳税申报一年以上。

这被解读为限制开发商注册“马甲”公司拿地。

9月9日,住建部门再次发布《关于进一步严格住宅用地竞买有关事项的通知》,规定同一集团成员企业,不得同时竞买同一宗商住地,这实际上是6月政策的再升级。

然而10月之后,东莞土地拍卖市场开始急剧转冷,3宗地块无人问津(2宗提前终止,1宗流拍),而且无人问津的地块有两宗是在长安,被誉为是东莞长期供需最矛盾的地区之一。

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真松山湖

如果说,今年东莞最火爆的项目,那一定是在松山湖。

2012年,东莞出台《关于限制我市四大园区新增商品住宅项目的通知》,此后,松山湖不再增加商住用地,也一直没有商品房项目入市。

时隔多年,松山湖再度推出商品住房,深业松湖云城、中海松湖林语两个“真松山湖”项目的入市,引爆了东莞楼市。

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深业松湖云城效果图

特别是深业松湖云城,从一开始的传言要“茶水费”,到成为东莞首个公证摇号选房项目,再到二次摇号,每一个动作都吸引了市场广泛关注,是2021年东莞楼市妥妥的流量担当。

在需求长期被压抑,以及松山湖科学城规划的利好之下,尽管价格已接近5万/㎡,松山湖等东莞核心区域的房产价值依然被长期看好。

09

千万人口

5月,东莞统计局发布的数据显示,截至2020年11月1日零时,东莞常住人口为1046.66万人。

2020年,东莞常住人口首次突破一千万大关,进入千万人口城市级别行列,成为继广州、深圳后,广东省第三个常住人口1000万以上的人口大市。

与2010年第六次全国人口普查相比,全市流动人口不断增长,全市流动人口已达795.22万人,相比2010年增加146.08万人,增长22.50%。

 

在全市33个镇街(园区)中,人口超过60万人的有3个,分别是虎门(83.81万人)、(长安80.74万人)、塘厦(62.90万人)。

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万亿城市

12月1日,东莞市委书记肖亚非出席2021粤港澳院士峰会暨松山湖科学会议时表示,预计东莞今年底能迈过万亿元大关,成为全国第15个拥有万亿GDP、千万人口的“双万”城市。

数据显示,2021年前三季度,东莞GDP为7694.62亿元,同比增长9.1%。

东莞距离“万亿”城市,还有14天。

2021年即将成为过去,在这一年里,有人买房贷款被拒绝,有人失去了购房资格,有人参与摇号买到了心仪的房子,有人家里被拆迁获得大笔赔偿金,有人在等待适合的购房时机,有人离开了心爱的房地产行业……

每个人心中对这一年的东莞楼市,都会有不同的感受,如果要你用一个词来形容东莞的楼市,你觉得哪个词会更合适?

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