去化超4万套后,2022年的东莞楼市,该怎么走?

2022年,东莞楼市度过调整期后的一年。

在调控持续收紧的2021年,一手新房住宅网签约43271套,同比2020年下降约33.1%,网签均价约为27100元/平,同比上涨约11.8%(数据来源:合富大数据)。

成交减少下,成交均价依然录得小幅上涨,展现东莞楼市抵抗市场波动的韧性,还有整体的价值支撑。

去化超4万套后,2022年的东莞楼市,该怎么走?

|数据来源:合富大数据,仅供参考

从反映市场信心的土拍市场上来看,👉2021年东莞共成功出让32宗商住地,成交总金额约589亿,显示开发商对东莞部分热点板块,依然进取。

同时,在展现板块价值的城市更新中,👉有多达121宗旧改确认前期服务商,占地面积约2748万平。开发商正积极布局,前期开发资金更低的旧改市场,以拓展在东莞的市场占有率和储备。

你会发现,在2021年短暂的调整期,👉作为连续五年入选新一线城市的东莞,即将破双万之际,楼市也在持续吸收城市的养分。

对于购房者而言,想要看清2022的楼市走向,当然要从2021年的楼市分析。

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寮步成交登顶,滨海湾、临深板块亮眼

先来看各镇街的成交图。

在2021年1-11月中,网签套数前五名分别是寮步、厚街、塘厦、虎门以及沙田,板块分布较为均衡,市场供应较平均。

从各镇街的网签均价约27100元/平来看,27个镇街均价录得增长,部分获得10-20%的增长。而过半镇街的成交量,在2021年同比录得下降。

从套数与价格来看,在成交减少下,成交均价依然在不断上涨,显示市场对住房需求依然强劲。

先来派发,2021年各镇街成绩表:

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|数据来源:合富大数据,仅供参考

从各板块网签均价来看,城区、长安、松山湖三足鼎立。

诞生了👉鹏瑞·天玥、👉华润·万象府的南城,以45263元/平的网签均价,成为全市网签均价第一。

排名网签均价第一的长安,在2021年以大平层改善型,以👉万科·瑧山府以及碧桂园·碧桂园·云悦半山成交为主。

由于松山湖网签均价包含人才房,令网签均价较低,若参考2021年松山湖两个纯新盘,👉中海·松湖林语、👉深业·松湖云城,均价约为4.8万/平。

可以说,2022年的楼市,这三大板块依然是重要的风向标。

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|数据来源:合富大数据,仅供参考

新房供应套数榜单,厚街、茶山、虎门排名前三。

其中,排名第二的茶山,新房供应达到约4346套。作为环城区重要的居住新城,茶山新城就有👉嘉华·嘉誉湾、👉金融街·金悦府、👉鲁能公馆等多次加推,2022年还将有👉莞民投·和昌莞月湾入市,联同👉龙湖·金地天曜城,为市场带来更多选择。

供应排名第三的虎门,在2021年同样亮眼。

两大重磅项目,👉保利·时区、👉万科卓越珑远·未来之光,为虎门打满聚光灯。

👉世茂佳兆业·璀璨时代、虎门·君悦东方等新盘,还有即将入市的👉粤港湾·樾光里,也在加大虎门楼市供应。

2022年,随着滨海湾新区步伐加快,虎门将成为板块发展率先受益者,推动旧改与城市面貌升级,带动板块发展。

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网签套数,寮步、厚街、塘厦销冠前三。

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|数据来源:合富大数据,仅供参考

🏆网签套数第一名:寮步镇

供应大户的寮步,今年终于登顶。

在2021年1-11月,寮步成功网签约3053套住宅,均价约为31173元/平,成功站稳楼价3字头。

市场供应方面,寮步拥有超过5个不同类型的项目在售,依靠松山湖+城区双辐射优势下,也创造出多个热盘且获得快速去化。

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|寮步篮球中心与松山湖北CBD,连成一片发展

在2021年的每个阶段,寮步都有不同热盘接力。

年初,👉万科·金域东方2021年网签约986套,占位全市金额第四,奠定寮步市场基础,再到年中👉保利卓越·中环广场、👉金地·保利领峯多次加推,都令寮步持续获得市场关注。

而在年末,首推的👉万科时富·金色家园Ⅱ,更是成为东莞下半年快速去化的项目,为环城区市场带来重要信心。

在2022年,寮步还将持续获得松山湖北部CBD、篮球中心板块升级的利好,持续获得关注。在一手市场,👉保利·越秀·金茂松湖云禧,纯新盘即将入市,继续承接寮步市场的势头。

放眼环城区板块,2022年的寮步,依然足够抗打,继续承接城区与松山湖庞大的居住外溢。

🥈网签套数第二名:厚街镇

跻身第二名,是厚街近年出色的成绩。

2021年1-11月,厚街网签约2618套新房,网签均价约为27958元/平,拥有多个大型新盘供应,为楼市提供庞大的供应。

其中,👉卓越·大中·晴熙云翠,网签约624套,签约金额约8.3亿元,成为全市网签面积第八位。

另外,收获不少南城外溢客户的👉时代天韵,网签约914套,签约金额约25亿,成为全市网签金额排名第八、面积第五。

作为厚街本地客户期待已久的TOD大盘,👉康华·云溪,也在2021年正式入市,一次就推出约895套房源,成为厚街改善置换客的重要选择。

另外,自带叠墅、高层住宅的👉万科·瑧山悦,以大户型以及品字形创新叠墅为主,坐拥厚街新中心区位与文化公园,拥有出色的生态,主打厚街改善客户。

而👉万科中天·金域世家Ⅱ,以纯板式楼栋设计,也成为今年厚街重要纯新盘,并快速去化。

整体而言,强产业+区位优势下,难得保持2字头的厚街,在2022年的楼市中,显得足够性价比,是城区与滨海湾片区自带足够配套的宜居板块。

🥉网签套数第三名:塘厦镇

缺货的塘厦,在今年迎来大补货。

随着塘厦中心板块138城市更新推进,板块内的超过4个纯新项目在2021年陆续入市,为临深板块提供多元产品。

在产品设计上,不同项目也有各自亮点:

着重产品多样性的👉卓越华堂卓著天城·辰光;享有一线塘厦中心湖景的👉金众·柏悦公馆;位处TOD之上的👉安居·臻悦花园;纯大户型社区的👉粤港湾·华堂里3号;小而精社区典范的👉星河·璟悦公馆,都是今年临深板块重要的纯新盘。

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|塘厦中心板块,拥有众多新项目

城市基建推进,同样刺激塘厦楼市发展。

东莞南站在12月正式开通,透过赣深高铁,可以快速通达深圳北站等经济核心,实现每日通勤。另外,深圳外环高速的正式开通,也为2022年的塘厦楼市,注入新的价值支撑。

可预期,在较大的供应下,2022年塘厦楼市将面临去化压力,但也为购房者提供足够多样的产品,有更多的主动权。

而作为临深强板块,塘厦的价值也将在调整期后的楼市,价值被不断审视,与现在的价格相匹配。

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万科、碧桂园、保利稳坐全市前三

新房企入莞减少

后调整期的楼市,对房企选择更为重要。

先来看2021年,房企排行。

前三位,依然是雷打不动的万科、碧桂园以及保利,作为深耕多年的品牌房企,即便遇上2021年楼市调整期,依然在东莞站稳市场,稳步推进。

与2020年不同,在2021年新房企减少,老牌广系房企越秀,东莞首作👉保利·越秀·金茂松湖云禧;深圳豪宅品牌鸿荣源,在大运新城板块打造👉鸿荣源·熙园山院。

新房企也减少透过土拍市场进入东莞市场,更多的是透过城市更新、商业合作等领域曲折进入。

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|数据来源:合富大数据,仅供参考

🏆第一位:万科

第一,依然是深耕东莞的万科。

在今年变幻的楼市中,万科在每一个重要节点,都为市场推出了不同的产品与项目,成为市场重要的指标。

年初,迎来收官的👉万科·金域东方,延续市场热点;不断加推的👉珠江万科城,成为水乡板块热盘;而在下半年市场转变时,推出👉万科·公园里、👉万科时富·金色家园Ⅱ、👉万科·星城等高性价比项目,为市场带来信心。

年中面世的👉万科·瑧山悦,采用纯大户型设计,带来独特设计的品字形家墅,为厚街带来全新的人居体验,展现万科打造高端产品线的实力。

👉万科卓越珑远·未来之光,紧邻虎门众多万科系老社区,肩负革新虎门新的人居重任,产品设计也偏向大户型为主。

低调神秘的👉万科·御景湾8号,套均面积达到约538平,套均总价约2412万,妥妥的大户型别墅盘。最终,网签金额约34.5亿元,成为全市网签金额第3,网签面积第8。

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|万科卓越珑远·未来之光,拥有成熟配套

2021年的万科,更是和“双万”东莞发展同步。

在国庆期间,紧邻万科首铸·东江之星、由万科代建的三江六岸中的万江龙湾段,以及位处👉万科·皇马郦宫对面的黄旗南麓香遇走廊,正式建成启用。

两大城市公园,均位处城区重点发展的👉“一心两轴三片区”之上,周边还将是万科未来重要的城市更新布局板块。

更值得期待的,还有在2月,👉万科拿下松山湖10万平商住地块,将引入世界首屈一指的悦榕庄度假酒店,是东莞首家顶奢级世界品牌酒店。

🥈网签金额第二位:碧桂园

默默拿地开发的碧桂园,成为2021年第二名。

在今年,碧桂园再次展现,高速拿地开发的能力。在4月26日,碧桂园拿下万江👉碧桂园·云樾半岛地块,在12月正式开盘;在8月10号,👉碧桂园拿下茶山占地约13万平巨无霸地块,12月成功取得预售证,备案均价约2.7万/平。

在2021年,多次加推的碧桂园·松湖明珠,以网签约1399套、网签面积约14万平,成为全市网签面积全市第一,目前项目即将加推收官。

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|碧桂园·云樾半岛,设计意向图

🥉网签金额第三位:保利

2021年的保利,依然在不断创造新的惊喜。

最值得留意,筹备多年的虎门TOD👉保利·时区,终于正式面世,在8月正式取得预售证首开,同步推出商办类创想空间,均取得快速去化的成绩。

作为城区热盘的👉保利首铸·天际,2021年网签约1022套,网签面积约11.3万平,收金约44.8亿,登顶全市网签金额第一,签约面积第二。

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|保利·时区,设计意向图

多板块的布局,也是保利2021年在东莞特征。

松湖板块,上半年的👉保利·悦湖公馆1字头首推,形成石排楼市小高潮;而在临深板块,保利招商·锦上以及👉保利·堂悦,成为板块重要风向标;水乡板块,则有主打生态宜居的👉保利·滨湖堂悦;东部产业园板块,同样是TOD大盘的👉招商保利·依城大观;城区内,👉保利·欢乐大都汇,提供低门槛上车主城区的选择。

在环松山湖板块内,寮步站TOD之上,双子大盘👉金地保利领峯、👉保利卓越中环广场;紧邻松山湖北部CBD的👉保利·越秀·金茂松湖云禧,都将享受寮步篮球中心、松山湖北部CBD发展利好。

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|保利·越秀·金茂松湖云禧,设计意向图

除了多布局,还有靠一个盘就晋身前十的房企。

根据成交金额计算,华润·万象府,网签约662套,网签金额约38.7亿元,成为全市单盘网签金额第二。仅依靠华润·万象府,华润置地就轻松霸榜全市第四。目前,华润万象府旁的👉华润·润创中心,正推出商办类产品。

值得留意的是,2022年也是华润布局东莞重要的一年。

松山湖北站,华润·万象汇正加快推进,将于2023年开业;东莞CBD内约450米地标建筑,筹备多年的👉华润置地中心已正式动工,其中的华润万象城将填补东莞高端商业空白;而在滨海湾片区,华润交椅湾奥特莱斯项目,也迎来前期规划。

旧改方面,鸿福路站的👉火炼树城市更新,在2021年11月正式启动签约,在12月31日签约率已达77%,进度神速。

未来,火炼树城市更新,同样将引入👉万象系商业配套,再次提升东莞主城中心的商贸价值,服务周年众多居住社区、写字楼。

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| 华润·润创中心,周边配套规划

年度热盘,👉鹏瑞·天玥,让鹏瑞地产晋身第九位。

从拿地起,一举一动就备受关注的鹏瑞·天玥,终于在2021年上半年入市,并取得快速去化成绩,最终网签约31.2亿,位列全市第五。

主力建面约270-321平大平层,均价约为46300元/平,套均单价达到约1374万,让鹏瑞仅靠一个盘就成为东莞TOP 10。

作为综合型发展项目,鹏瑞·天玥同样自带写字楼、大型商业购物中心,将大大提升西平板块城市配套,赋予更多居住功能之外的商业机能。

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|鹏瑞·天玥,设计意向图

TOD代表热盘,👉龙湖·金地天曜城,以其庞大的体量,2021年网签约939套,网签金额约24.7亿元,排行全市网签金额第十位。

仅凭龙湖·金地天曜城,就让龙湖地产,晋身全市网签金额前十。

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|龙湖·金地天曜城,设计意向图

在2022年购房,对品牌的选择需要更为谨慎。

当楼市大潮退去,出色的品牌房企,自带成熟的运营与产品力,才能抵抗不同的市场挑战,也能获得更佳的资产管理能力。

对于购房者而言,当市场不再急躁,有更多时间沉淀做选择和对比,挑选更适合自己的产品。

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松湖、临深补货

全年都在调控的东莞楼市

在今年的新房市场,依然诞生多个热盘。

相比2021年大量新盘需要抢房、摇号的市场,2021年的东莞楼市,显得更为理性,但也依然有多个热盘。

在上半年,就有南城的华润·万象府以及鹏瑞·天玥,成为东莞高净值人群的重要选择。

而到了下半年,松山湖聚焦全程的目光。

👉中海·松湖林语、👉深业·松湖云城双真松湖项目,正式入市。当中,深业·松湖云城更是东莞莞e认购中,首个摇号项目,其关注度不言而喻。

随后,中海·松湖林语在10月正式取得预售证,也在年内完成清盘售罄的成绩,备受市场认可。

松山湖两个纯新盘入市,为缺货已久的松山湖板块补货,也再次验证真松山湖板块的价值,经得起不同的市场考验与挑战。

而在2022年,松山湖将继续纯新盘入市,成为楼市的试金石,吸引全市的目光。

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|中海·松湖林语,设计意向图

在2021年大量补货的,还有临深板块。

全市销售面积第三的塘厦,拥有金众·柏悦公馆、安居·臻悦花园、粤港湾·华堂里3号、星河·璟悦公馆、卓越华堂卓著天城·辰光等纯新盘入市。

而在临深重镇凤岗,也有紧邻天安产业城的👉三正·鹏程上花园;作为深圳品牌房企,东莞首发之作👉鸿荣源·熙园山院;享有大运新城成熟配套,还有一线湖居的👉世城悦湖花园;产业环绕的保利招商·锦上以及怡好·相伴里。

久违大型新盘供应的清溪,也迎来振业·清溪雅苑,以及👉保利·堂悦两个纯新盘,让清溪的优越的生态价值再次被发掘。

在2022年,临深板块显得更为接地气,有更多的供应选择,真正回归居住属性。

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|金众·柏悦公馆,设计意向图

回顾2021年,东莞楼市被调控深刻影响。

2月27日,住建局发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知(东建〔2021〕6号)》,非本市户籍居民家庭在本市购买第二套商品住房(新建商品住房或二手商品住房),须在购房之日前四年内在本市逐月连续缴纳社保满三年。

8月2日,《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》发布,对热点楼盘实行公证摇号选房、积分排序选房、限售5年。

9月30日,发布《东莞市商品住房价格地图》,限定全市各板块定价;发布《关于启用购房意向登记系统的通知(东建房〔2021〕9号)》,启用莞E认购购房系统。

10月8日,《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知(东建房〔2021〕10号)》出台,针对各镇街热门成交二手社区制定参考价,银行房贷也随即跟进。

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|数据来源:合富大数据,仅供参考

各样调控政策出台,也随即反映在楼市中。

自2021年3月起,东莞一手楼市网签面积,其后成交不断减弱,最终导致下半年成交总量同比,大幅减少约53%。

最终,在多次调控影响下,东莞楼市呈现供需双下降市场。

其中,一手新房供应约608万平方米,同比微减1.3%;网签面积约505万平,同比大幅减少3成,网签均价约27100元/平,同比上涨11.8%,房价增长得到控制。

2021年,东莞一手住宅供需比为1.2:1,与去年的0.83:1形成反差,楼市略显轻度供过于求。

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|数据来源:合富大数据,仅供参考

2021年频密的调控,有效控制房价。

作为调整期后的东莞楼市,也在2021下半年显得足够稳定,市场正在逐步消化政策对市场的调整。

可预期,将会有大量由于政策影响的新盘,将集中在2022年上半年蓄势待发,迎来楼市供应小高潮。

而在放贷宽松,政策被消化后,2022年上半年将是一个良好的购房节点。

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受市场波动影响

住宅、商办类产品成交同步下降

最后,开始回顾各大类产品排行榜单。

从各类产品的去化情况来看,就能看出各类产品的市场竞争力,在入手前能更好了解产品含金量。

从供应情况来看,在各类产品中,住宅类的洋房别墅分别录得13%与12%均价增长,备受市场认可。

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住宅类商品房,以签约金额计算,前十位中,出现多个高单价的热盘。

保利·首铸天际、华润·万象府、鹏瑞·天玥,三大热盘成为占位全市前十。即便单价高,但高端产品市场的独特性,依然备受东莞高净值人群追逐。

可以说,定位高端的千万级豪宅类产品,占据城市核心区位、拥有城市成熟配套,也有更强的市场抵抗力。

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住宅类签约面积榜单,大盘更占优势。

碧桂园·松湖明珠排名第一,2021年签约1399套、签约面积约14万平。

上半年的热盘,👉恒大悦龙台,签约约845套,签约单价约18098元/平,共签约9万平。值得留意的是,这仅是恒大悦龙台一期的成绩,👉今年将有望加推二期,继续霸榜。

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与高层住宅不同,别墅市场显得更供不应求。

全年供应接近40万平,前11个月网签接近约50万,供应无法满足市场需求。

产品类型中,建面约150平以下别墅,占额约30%,同比减少约10%,供销比约为1:4;建面约301平大户型占比约29%,同比增长约11%,连续三年增长;售价超千万级的别墅产品,2021年占比约25%,连续5年攀升。

不难看出,小面积段别墅货量较多,去化周期更长。而舒适性更高的大面积别墅,更受高净值人群追捧。

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公寓类产品,去化压力继续上升。

2021年,公寓新增供应约56万平,同比大幅增加约62%,网签约为30万平,同比减少约38.9%,创六年新低。

公寓签约均价,自2018年首次跌破约1.7万/平,同比下跌约6.3%,与住宅类产品形成鲜明对比。

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同属商办类的写字楼,去化同样吃力。

值得关注的是,2021东莞写字楼供应约47.9万平,同比大幅增长约363%,去化约10.9万平,同比下跌约5成,创2016年新低。

成交价格同比增长约6%,重回约1.9万/平水平,主要由于成交集中南城较优质地段,溢价能力较高。

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非住宅类产品中,车位供求显得更为健康。

2021年新增供应中,沙田、大岭山、虎门、塘厦、石碣和高埗供应较多,网签成交以虎门、东城、高埗和大岭山位列全市前四名,热点区如长安、东城和南城价格高企。同时,莞北板块车位供过于求较为明显。

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不难看出,在2021年,受到频密的新政调整,住宅类产品供需呈现较大下滑,非住宅类产品同样受到影响。

对于购房者而言,在2022年选择住宅类产品显得更安全,但商办类产品并不代表不能买。

在2022年,东莞CBD将有多个重要商办类产品入市,对于核心板块的商办类资产,依然有强大的市场竞争力,能以更友善的门槛,拥有城市核心地段资产。

同时,对于库存较大的商办类产品,可以有更大的选择空间,更适合长线持有优质物业。

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明年展望,将有多个重磅新盘入市

回顾完2021年楼市,展望2022年。

去化速度减缓,东莞楼市库存依然偏少。截止2021年12月,一手住宅库存面积约362万平方米,同比增加40%。

按照过去3个月平均消化速度测算,去库存时间仅需约8.1个月,同比增加5个月,仍处偏低水平(数据来源:合富大数据)。

明年各板块的供应,我们已经提前整理好:

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|数据来源:合富大数据,仅供参考

结合2021年的土拍市场,合共出让约32宗商住地,用地总面积约171万平。

而在施工进度情况上,2021年全市整体开工约877万平,同比减少约18%,创下2011年新低。其中,住宅开工约514万平米,同比减少约2成,为2011年以来第二低,非住宅开工约363万平米,同比减少约14%(数据来源:合富大数据)。

去化超4万套后,2022年的东莞楼市,该怎么走?

可预见,2022年的东莞楼市供应,将比2020、2021年减少。

长远来看,随着东莞即将踏入人口、GDP双万城市行列,购买力基础依然扎实,库存去化压力不大。

而在2022年,东莞市场也将迎来多个重磅项目。

首先,将是真松山湖的👉万科·松悦花园,规划有约12栋住宅,当中还包含世界顶级奢华酒店悦榕庄,自带优越配套。

其次,则是位处东莞CBD内的👉华润住宅项目,将与约450米地标级华润置地中心为邻,享受华润万象城的城市配套。

另外,位处主城区市民中心旁的👉广发南地块、东城体育馆旁的商住地、👉松山湖创意生活城旧改地块,也将于今年面世,成为板块指标性项目。

经过2021年,东莞市场正回归理性。

频密的调控,银行资金收紧,东莞市场的水分也被挤干,真正回归刚需、自住为主。

对于购房者而言,东莞市场正在重新变得理性、也更为友善,对于心仪的项目,可以有更多时间思考与观察,而不再是需要分秒抢房,被情绪冲昏头脑而盲目购房。

回归理性的东莞楼市,已经做好准备,变得更为成熟,迎接2022年。

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