1年内涨幅不得超3%,扒了87个新盘,摸清东莞房价变化

2021年是东莞楼市严格调控的一年,尤其是对房价的调控。

严控之下的2021年东莞楼市,市场热度明显下降,房价狂飙的局面不再,取而代之的是,一手楼盘的房价只是整体略涨,部分楼盘的房价甚至出现下调。

1年内涨幅不得超3%,扒了87个新盘,摸清东莞房价变化

|数据来源:合富大数据,仅供参考

稳房价,是2021年楼市调控的硬指标,而这其中,较为关键的就是备案价,备案价限制房价,大到可以触发整个东莞楼市的一系列反应,小到可以满足购房者对某个具体楼盘的房价、价值和成长空间的预判。

为此,房姐也统计了全市超270个新盘的住宅备案情况,发现有87个新盘在2021年拿到新预售证,并把备案均价的变化悉数整理出来,以供购房者作置业参考。

(以下统计数据为东莞一手住宅备案情况,为不完全统计,仅供参考)

1年内涨幅不得超3%,扒了87个新盘,摸清东莞房价变化

2021年全市备案均价微调,近50%新盘无调整

先看看东莞各新盘备案均价变化情况。

总的来看,这87个新盘中,有49个新盘多次备案预售,备案均价出现调整,但也有38个新盘一年当中仅1次备案预售,均价维持不变。

而且,从有调整的备案均价来看,基本都是微调,而且有些楼栋的备案均价,因不同的原因,会低于之前预售的其他楼栋均价。

比如,凤岗某新盘7月1号住宅楼备案均价44636.64元/㎡,而12月5号住宅楼备案均价为39535.33元/㎡,降了5101.31元/㎡。

///城区片区///

2021年城区有10个新盘备案预售,其中5个新盘均仅有一次备案。

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可以发现,城区新盘备案均价基本是3万+/㎡,依然位于东莞房价的第一梯队。

其中,备案均价最高为万象府4月的47086.6元/㎡,略高于鹏瑞·天玥(4月为47086.5元/㎡),仅次于松山湖的中海·松湖林语。

不过,城区的万象府洋房已售完,鹏瑞·天玥还剩一栋新品,预计2022年推出。

备案均价最低,为石碣的新城御珑公馆的24900元/㎡(10月),该盘11月均价约25100元/㎡,上调0.8%,而且均带精装,价格亲民。

新城御珑公馆位于石碣光明路商圈,该商圈将打造成汇聚行政、商业、休闲、教育、高端居住于一体的城市中心,即将升级,新城御珑公馆也将享受整个板块的旧改利好。

而项目容积率仅2.2,低密舒适,主力户型为81-117平3居-4居。

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|新城御珑公馆享有成熟配套,航拍图存在变形

///松山湖片区///

2021年松山湖片区有24个新盘备案预售,各大片区中数量最多,将近一半的新盘(14个)备案均价没有出现调整。

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跟城区新盘一样,高价盘居多,有多达15个楼盘备案均价超3万/㎡。

其中,深业松湖云城、中海·松湖林语备案均价已超4万/㎡,这两个纯新盘的入市,满足松山湖短缺的新房供应。而且,中海·松湖林语的均价为松山湖片区最高,该盘已于2021年11月售完。

至于深业松湖云城,真松山湖新盘,在2021年9月底首次取得预售证。

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| 深业松湖云城效果图,以实际交付为准

其12号住宅楼备案均价为48461元/平(精装),一举成为东莞洋房楼栋备案均价之最。

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|松山湖深业云城12号楼洋房精装备案均价48461元/平

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而松山湖片区最低备案均价,是华讯大宅,2021年9月时备案18999.48元/㎡,与片区最高备案均价相差30386.39元/㎡。

石龙的华讯大宅,是东莞少有的低总价、低首付的住宅项目,建面约56万平,位于莞北成熟宜居的石龙新城区。

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///滨海湾片区///

滨海湾片区2021年有15个新盘备案预售,其中不乏保利时区、万科卓越珑远·未来之光、康华云溪、时代天韵等热门新盘,而且,多数楼盘的整栋备案均价有不同程度上涨。

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从备案均价来看,虎门新盘是清一色的3万+/㎡,而虎门最高备案均价,已达42365.8元/㎡,来自万科卓越珑远·未来之光12月备案预售的7号住宅楼。

而滨海湾片区的最高备案均价,则是出自长安的碧桂园·云悦半山,为44624.06元/㎡,长安新盘一直稀缺,2021年也只有该盘备案预售。

滨海湾片区的最低备案均价为21373.79元/㎡,是沙田的天琴湾2021年7月备案预售的2号住宅楼(二期)。

///水乡片区///

刚需客偏爱的水乡片区,在2021年备案预售的新盘不算多,仅有9个,6大片区中数量最少,备案均价几乎为2字头。

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不过,中堂的时代芳华,2021年3月备案均价为19785.04元/㎡,是水乡新盘备案中少有的1字头。

时代芳华位于豆豉洲,是东莞少有的岛居大盘,北临东江,南临北仔河,双面环水,所以,南北两侧皆是宜人江景,江岸线绵延11公里之长。

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| 时代芳华实拍图

此外,项目周边规建了三大公园和三大景观带,生态宜居,凭着107国道首排物业的位置优势,从项目出发,途径莞穗路、环城西路一路可直行至东莞大道,可直达南城民盈国贸城。

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而2021年水乡片区的最高备案均价,是道滘水岸·君悦东方的28469.44元/㎡,于2021年9月备案。

缺货已久的道滘,2021年有时代香海彼岸、水岸·君悦东方、阳光城·翡丽湾等新盘上新,其中,水岸·君悦东方就是道滘2021年最大规模的新盘,该盘能坐享厚街与南城生活圈,容积率2.2,可望一线江景。

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| 水岸·君悦东方鸟瞰图,以实际交付为准

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而从备案均价的变化幅度来看,水乡片区新盘的房价变化并不大,比如,时代芳华3月至11月的备案均价上调约430.1元/㎡。

///东南临深片区///

东南临深片区2021年有16个新盘备案预售,备案均价为2万-4万+/㎡,而备案均价较高的新盘,则集中在热门区域凤岗、塘厦。

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其中, 片区内只有凤岗的保利招商锦上备案均价超4万/㎡,该盘2021年7月备案均价44636.64元/㎡,也是东南临深片区最高,在12月时,备案均价则为39535.33元/㎡。

项目位置优越,位于凤岗规划的新中心板块,毗邻深圳地铁10号线东延段(规划中),可快速通达深圳各个核心区。此外,周边有多个三旧改造项目和新开发地块。

而相比凤岗、塘厦新盘动辄超3万/平,位于樟木头的十畝芳华里,备案均价约20186.67元/㎡,东南临深片区内最低。

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| 十畝芳华里区位图

樟木头的信鸿誉庭,以及清溪的保利堂悦、振业清溪雅苑、金色半山等新盘,备案均价均为2字头,价格友好。

///东部产业园片区///

而同样价格友好的,还有东部产业园片区的新盘,2021年该片区有13个新盘备案,均价为1万-2万+/㎡。

从该片区推出的新盘来看,常平、谢岗居多,而且,谢岗新盘备案均价均为1字头。

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其中,谢岗碧桂园樾府5月备案的1号住宅楼,均价约16266.9元/㎡,为片区内价格最低。

该盘是碧桂园进驻谢岗的首个楼盘,1月23日24:00起,全线产品价格上调1%。

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项目拟建8栋高层洋房,配建1栋幼儿园和约3万平京派园林,将打造为低密舒适国风大宅。

而位于桥头的莞民投·众筑悦璟台,2021年6月备案的5号住宅楼,均价约25033.17元/㎡,一举拿下片区最高。

该盘是桥头少有的新盘,位于桥头石水口公园旁,将于2022年底交付,有几栋建筑已建好封顶,目前仅剩几十套货量。

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| 莞民投众筑悦璟台效果图

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房价天花板在松山湖,有盘备案约4.9万/㎡

那么,2021年东莞各镇街的房价天花板在哪?又是哪些楼盘引领着所在镇街的房价呢?房姐也整理出来了。

从各镇街一手洋房在2021年最后一次且为最高的备案均价来看,对比之下,东莞备案均价TOP5的楼盘,分别为中海·松湖林语(松山湖)、万象府(南城)、碧桂园·云悦半山(长安)、中海·松湖云锦(大朗)、万科卓越珑远·未来之光(虎门),其中,中海·松湖林语和万象府均已售完。

而谢岗的招商保利·依城大观备案均价约18174.32元/㎡,虽在谢岗已是最高备案均价,但相比其他镇街的最高备案均价,排在最低。

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位于长安的碧桂园·云悦半山,2021年8月备案均价41261.12-45324.51元/㎡,时隔一个月,备案均价为44624.06元/㎡,相比之前4.5万/㎡有所下调。

位于大朗的中海松湖云锦,2021年12月首次取得预售证,其中,3号、13号住宅楼备案42584.91元/㎡,一举拿下大朗最高备案价。

该项目是2021年3月中海以36亿总价斩获的地块,折合可售楼面价25999元/平,是东莞楼面价No.2。起点颇高,地段优越,又是中海手笔,房价自然也是不低。

此外,项目距松山湖约1.5公里,与在建的1号线大朗西站直线距离约600米,区位优势明显。

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而位于虎门的万科卓越珑远·未来之光,12月时7号住宅楼备案42365.8元/㎡,而相比10月时38187.98-41989.63元/㎡的备案价,有所上调。

该项目自入市以来关注度不小,2021年11月首次开盘,劲销超10亿,售出约230余套。

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该项目是由万科、卓越、珑远三家房企共同打造,位于虎门中心,直径约700米可达虎门东站,从这里出发可畅达虎门北,便捷换乘虎门高铁站或东莞地铁R2线,往南一站即是长安,可直通深圳。

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|未来之光效果图

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全市成交均价涨11%,新房1年内涨幅不得超3%

2021年东莞对于房价的调控,要从“4.29”新政说起。

当时,东莞住建局发布《关于进一步加强新建商品住房销售价格指导的通知》,调控再一次升级。

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该通知提到,未售出的新建商品住房上调销售价格的间隔时间,由取得预售许可证(现售备案证书)后半年延长至一年,涨幅不超过3%(含本数),下调销售价格的间隔时间维持不变。

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而在2021年9月30日,东莞又发布全市房价地图,标识了各镇街相应地段的新建商品住房价格水平。

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所以,新房备案均价被严加调控,东莞的房价,也慢慢趋于理性。

那么调控之下的东莞房价,整体上又是怎样的表现呢?

从各镇街的网签均价来看,27个镇街均价同比上涨,部分涨约10-20%,其中,石碣涨幅最高,约30%。

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|数据来源:合富大数据,仅供参考

而从东莞整体均价上看,网签均价约为27100元/平,同比上涨约11.8%。

但其实,在调控持续收紧的2021年,一手新房住宅成交量却同比下降,网签约43271套,同比2020年下降约33.1%。(数据来源:合富大数据)

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|数据来源:合富大数据,仅供参考

成交减少下,成交均价依然有小幅上涨,也可以看出,东莞楼市有足够的价值支撑,以及抵抗市场波动的韧性,此外,也能看出,通过对备案均价的调控,东莞楼市更加理性,实现稳步健康增长。

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