1月月报 |新房网签不足5000套,各区二手过户皆下滑

 01  宏 观 经 济 · 政 策

制造业PMI回落

1年期和5年期以上LPR双降

预售资金监管正逐步放宽

深圳:5年新建基础教育学wei90.8万座

制造业PMI回落

  • 1月,官方制造业PMI录得50.1,环比↓0.2个百分点,连续三个月位于荣枯线以上;财新制造业PMI下探至49.1,环比↓1.8个百分点,为近23个月最低。官方数据样本调研多以大中型企业为主,而财新PMI体系样本偏重于体现中小企业经营情况。

  • 两大指数同时回落,显示制造业景气度回落,经济下行压力凸显。指数回落主要是因为疫情爆发及春节假期影响,生产指数和新订单指数明显下滑,消费品等消费品供需增速明显放缓。

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1年期和5年期以上LPR双降

  • 1月20日,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新一期贷款市场报价利率(LPR)显示,1年期LPR为3.7%,5年期以上LPR为4.6%。1年期LPR较上月下调0.1个百分点,连续2个月下调;5年期以上LPR较上月下调0.05个百分点。

  • 经济下行压力增大,市场接连降准、降息,保证流动性合理充裕,降低资金成本,释放出强烈的稳增长信号。对于房地产市场房企流动性压力减弱,叠加居民贷款成本降低, 有助于稳定市场预期。

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预售资金监管正逐步放宽

  • 去年下半年开始,房地产行业陷入流动性危机,多房企暴雷。部分企业为回笼资金划扣预售资金,导致资金短缺、项目停工,维权频现,预售资金监管逐步得到政府关注。至今,仍有部分城市出台政策,加强预售资金监管,保证楼盘按时交付,防止出现烂尾现象,维护市场平稳发展。

  • 但也有越来越多的城市调整资金监管,为缓解房企资金问题,防止系统性风险,主要城市中有超过10个城市通过“保函替代”的形式,即用银行出具的保函免除一定监管额度;部分城市设立了信用关联机制,下调优质信用企业部分或全部支取节点的监管资金留存比例。通过这种方式,缓解了房企流动性问题,未来这类政策会向更多城市延伸。

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深圳:5年新建基础教育学wei90.8万座

  • 深圳十四五规划,提到5年内要新建基础教育学wei超90万座,保障居民子女入学需求。这是建设先行示范区,打造国际化大都市的必要一步,深圳一直以来,教育资源与地位不匹配。同时,有助于逐步推行大学区政策,抑制学qu房炒作。

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深圳商业银行房贷利率情况

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  • 近几月,深圳各大行房贷利率保持稳定,首套利率上浮45BP,二套利率上浮95BP。放贷额度基本较为宽松。

02  土 地 市 场 挂牌:1宗土地挂牌 3宗土地成交成交:无居住用地成交1宗土地挂牌 3宗土地成交

  • 1月深圳共1宗土地挂牌,无宅地挂牌,该宗地块为工业用地;挂牌面积1.69万平,环比↓97.1%。

  • 1月深圳共3宗土地成交,包括1宗工业用地,1宗商业用地以及1宗医疗卫生用地。当月成交面积共计6.19万平,环比↓84.4%。1月另有1块深汕区域工业用地流拍。

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无宅地挂牌 无宅地成交

  • 1月深圳无居住用地挂牌,无居住用地成交。

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深圳1月商住房楼面价及溢价率情况1月深圳无居住用地成交。

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02  新 房 市 场

新房市场网签不足5000套

七项目获批  六项目入市

公寓供应下滑  成交回升

豪宅供需回落

新房市场概览

  • 1月,新房住宅成交3572套,环比下降2.5%;成交面积39.1万平,环比上升4.0%。根据市场监测,1月7个项目获批,其中5个为住宅项目,6住宅项目入市,推售面积23.1万平,环比下降79.6%,无住宅项目开盘售罄。龙华、光明、福田是供应主力,罗湖区成交居首,成交占比接近三成。

  • 1月,深圳共批售公寓396套,2.9万平,套数环比↓50.3%,面积环比↓63.9%。网签数据显示,1月全市公寓共成交550套,环比↑15.1%;成交面积为6.4万平,环比↑108.2%,公寓成交均价上涨11.3%至70927元/平。共3个公寓项目获批,分别位于福田、光明和龙岗。罗湖本月成交4.84万平,占全市成交的75%。1月,龙华成交均价70396元/平,环比↑6.3%,涨幅最大。

  • 1月,一豪宅项目获批,为华侨城新玺,共批售面积2.84万平;无豪宅项目开盘。1月一手豪宅共成交429套,环比下滑12.8%;成交面积为5.88万平,环比下滑16.1%。成交均价为120934元/平,环比↑3.0%。1月南山区豪宅成交面积占比最大,南山区一手豪宅成交367套,成交面积为4.88万平,占全市成交的83.0%。南山区豪宅成交主要以润峯府、华润城润玺二期、深铁懿府为主,成交均价121156元/平。

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新房住宅网签占比超七成

  • 1月,新房市场共网签4785套商品房,环比↓20.5%;住宅网签3572套,环比↓2.5%;豪宅网签429套,环比↓12.8%;商务公寓网签550套,环比↑15.1%。

  • 其中,住宅成交占比74.6%,略有下滑;商务公寓成交占比11.5%,环比上升15.1%;商办及其他占比13.9%,环比下滑64.7%。

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新房市场网签量下滑两成

  • 网签数据显示,1月全市新建商品房共成交4785套,环比↓20.5%;成交面积为51.48万平,环比↓22.7%。

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七项目获批  六项目入市

  • 中原研究中心监测显示,1月深圳新房批售项目7个,为近半年的最低值。其中5个住宅项目,龙岗2个,南山、罗湖、光明、福田、宝安各1个。

  • 1月入市项目6个,其中6个都含有住宅项目,无项目开盘售罄,整体开盘去化仅为19%,市场观望情绪依然较高。

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访客指数处于持续下跌趋势

  • 与去年12月开盘数量相比,今年1月份市场推盘数量大幅减少。加之受到房产税试点信息,义务教育大学区制度的进一步实施,缺乏明星楼盘的推动和房产调控稳住不炒等大背景下,市场打新热潮明显继续受到压制,1月份访客指数接连处于下跌趋势。

  • 随着春节过后推盘数量的增加,预计市场对新房的关注度会有所上升,访客指数将出现筑底回升的态势。

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新房住宅网签较上月保持平稳

1月5个住宅项目获批,批售面积9.2万平,环比下降90.8%;6个住宅项目入市,推售面积23.1万平,环比下降79.6%,无住宅项目开盘售罄。

1月,新房住宅成交3572套,环比下降2.5%;成交面积39.1万平,环比上升4.0%。

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新房住宅整体开盘去化不足两成

  • 1月共6个住宅项目入市,无住宅项目开盘售罄,整体开盘去化不足两成,开盘去化率进一步走低。

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新房住宅去化时间超六个月

  • 1月,深圳全市新房住宅存量为268.6万平,环比↓10.2%。根据过去一年平均成交量计算去化时间约为6.7个月,去化周期较上月出现小幅度下降。1月市场新房推盘数量较少,成交量主要靠库存存量推动,带动月末库存量出现双位数的下降。

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罗湖区成交量和面积同比出现大幅度上升

  • 从各区网签套数上看,1月,罗湖区网签居首,网签871套,环比大增721.7%;宝安区位居第二,网签633套,环比上升5.1%;龙岗区第三,网签466套。

  • 从各区变动看,西部三区成交套数和面积均出现不同程度的上升现象。中部区域罗湖区受热门楼盘益田御龙华府的推动,成交套数和面积均出现大幅度上升的现象。东部五区除了盐田成交套数和面积出现正增长外,其它四区都出现下滑状况。

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龙华区供应面积超五成

  • 从十一区成交面积及占比看,1月罗湖、宝安、龙岗位居前三。罗湖区网签10.77万平,占比27.6%;其次是宝安区网签7.02万平,占比18.0%;龙岗区网签4.62万平,占比11.8%。

  • 从十一区供应看,1月6住宅项目开盘,十一区仅龙华、龙岗、光明、福田四区开盘,总计供应面积23.1万平。其中,龙华区供应11.87万平,占比超过一半,分别为御景华府和卓越柏奕府项目;光明区供应5.99万平,占比26%;福田区供应3.92万平,占比17%。

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90-144平成交占比超七成

  • 从价格段成交来看,1月,高价段成交占比42.0%位居第一,较上月增长接近一倍,成为市场主力段位,主要受到华润城润玺二期花园、海德园B区、润峯府等一批量多价高的楼盘带动所致。中间段与低价段成交占比均出现不同程度的下滑,4-6万成交占比34.2%,下滑2.3%,主要有佳兆业云望府、合正方州润园等一些热门楼盘;6-8万成交占比18.0%,较上月轻微下滑1.3%;4万以下成交占比5.8%,环比大幅下滑17.8%,成为下滑最明显的价位段。

  • 从成交面积段看,改善型住房受到市场消费者持续的追棒,90平以上面积段出现较为明显的增加。90-144平占比70.8%,遥遥领先其它面积段,主要有益田御龙华府、佳兆业云望府等一些热门楼盘;60-90平占比20.3%,下滑11.7%,成为下滑最为明显的面积段。

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6万+成交面积占比接近六成

  • 1月网签住宅项目共102个,其中有6万+成交记录的楼盘有44个。

  • 1月新房住宅6万+楼盘共成交1992套,占全市成交套数的55.8%;6万+楼盘成交总面积为23.9万平,环比上升55.3%,占全市成交面积的59.9%。6万+楼盘益田御龙华府、润峯府、华润城润玺二期花园等为成交主力。

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益田御龙华府网签套数居首

  • 网签数据显示,1月益田御龙华府网签708套,位居住宅成交套数TOP10榜首,其次是佳兆业云望府、润峯府。1月网签套数TOP10项目中,南山、龙华、龙岗各占据2个,罗湖、宝安、光明、深汕各1个。

  • 1月住宅成交套数TOP10共成交1988套。

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益田御龙华府成为网签金额第一

  • 1月万丰海岸城瑧园项目网签金额达到67.4亿元,成为住宅项目成交金额第一。华润城润玺二期花园、润峯府分别位居二、三位。成交金额TOP10榜单中,中低价位楼盘仍是主导,4-6万以下楼盘占据六个;中高价位、高价位各占据三个。

  • 1月住宅成交金额TOP10楼盘成交金额共计182.5亿元。

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益田集团网签面积位居榜首

  • 1月,益田集团凭借益田御龙华府项目,网签9.1万平,位居开发商成交面积TOP10榜首,其次是华润、佳兆业。

  • 1月TOP10开发商成交面积共计28.8万平。

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益田集团获得开发商成交金额冠军

  • 网签数据显示,1月益田集团凭借益田御龙华府项目,成交金额达到67.4亿元,获得开发商成交金额排行榜冠军,华润、电建地产分别位列二三位。

  • 1月住宅成交金额TOP10开发商成交金额共计241.3亿元。

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公寓成交量价齐升

  • 1月,深圳共批售公寓396套,2.9万平,套数环比↓50.3%,面积环比↓63.9%。

  • 网签数据显示,1月全市公寓共成交550套,环比↑15.1%;成交面积为6.4万平,环比↑108.2%,公寓成交均价上涨11.3%至70927元/平。

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3个公寓项目获批

  • 1月,深圳共3个公寓项目获批,分别位于福田、光明和龙岗。罗湖本月成交4.84万平,占全市成交的75%,为本月公寓成交主力。

  • 1月,龙华成交均价70396元/平,环比↑6.3%,涨幅最大;福田均价103596元/平,↑1.5%,保持均价第一;罗湖跌幅最大,环比↓5.9%至72735。坪山本月无成交。

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90平以上成交占比骤升至超5成

  • 1月,面积段”90平以上”成交占比提升↑42.0%,占比升至53.3%,其他面积段占比皆下滑。

  • 1月,总价段“1000万以上”成交占比37.6%,上升31.7%;“600-1000万”成交占比↑8.9%,中低价段占比皆有下滑。

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益田御龙华府位列成交量榜首

  • 1月,公寓项目成交量TOP10榜单中,益田御龙华府位居成交量榜首,共成交263套,单项目成交套数占本月成交总套数47.8%。前十榜单中龙岗占四席,龙华、宝安两席,罗湖、南山各占一席。

  • 成交量前十的公寓项目合计成交407套,占本月公寓成交总数的74%。

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益田御龙华府位居成交额榜首

  • 网签数据显示,1月,罗湖区益田御龙华府以33.72亿元成交额位居榜首,其次是福田区岗厦天元花园。

  • 成交量前十的公寓项目合计成交额为40.0亿元,占本月公寓成交总金额的87.6%。

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一豪宅项目获批

  • 1月一豪宅项目获批,为华侨城新玺,共批售面积2.84万平;无豪宅项目开盘。

  • 1月一手豪宅共成交429套,环比下滑12.8%;成交面积为5.88万平,环比下滑16.1%。

  • 成交均价为120934元/平,环比↑3.0%。

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住宅类豪宅成交占比超九成

  • 从区域来看,1月南山区豪宅成交面积占比最大,南山区一手豪宅成交367套,成交面积为4.88万平,占全市成交的83.0%。南山区豪宅成交主要以润峯府、华润城润玺二期、深铁懿府为主,成交均价121156元/平。福田区一手豪宅成交54套,成交面积为0.88万平,面积占全市比重为15.0%。福田区的成交主力为海德园、深圳中心天元,成交均价123578元/平。

  • 分类型来看,本月住宅类豪宅的网签量为5.56万平,占比为94.6%,住宅类豪宅成交主力为润峯府、华润城润玺二期等。公寓类豪宅本月共成交0.32万平,占比为5.4%,公寓类豪宅的成交主力为深圳中心天元、恒裕深圳湾。

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润峯府占据千万豪宅榜首

  • 1月,一手千万豪宅共成交429套,占豪宅总成交套数的100%。

  • 千万豪宅中,南山区的润峯府网签166套,位居1月千万豪宅成交量榜首;华润城润玺二期、海德园B区分居二三位。千万豪宅成交TOP5中4个为南山项目。

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1000-2000万豪宅占比近九成

  • 网签数据显示,1月,1000-2000万以及3000万以上价段成交占比上升,其余两个价段成交占比下滑。其中,3000万以上成交占比上升1.6%至7.7%,此价段华润城润玺二期、深圳中心天元等项目为成交主力。1000-2000万价段成交占比小幅上升至87.9%,主要为润峯府、华润城润玺二期的成交。

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中原研判:

1月市场供应大减,且开盘去化率持续走低。临近春节,新房批售和推售数量均出现明显的下滑。春节过后,市场有望出现反弹,回归正常合理的状态。

03  二 手 住 宅

二手房在售房源量暴跌超八成

全市成交量价齐跌

各区二手住宅过户套数皆下滑

客带看指数大幅回落

议价空间升至4.1%

二手市场概览

  • 从过户数据来看,全市二手住宅过户套数为1557套,环比下滑25.0%,为2012年3月以来的新低。龙岗依然是全市成交量最大的区域,成交套数为403套,占全市成交的25.9%。从环比变动来看,各区二手住宅过户套数皆明显下滑,其中,罗湖区二手住宅过户套数环比下滑33.4%至215套,跌幅最大。

  • 从实时市场来看,1月二手交易系统全面施行,未签署委卖合同的房源不能上架展示,二手房在售房源量暴跌。同时,受春节与疫情爆发影响,客户看房积极性不高,二手住宅客带看指数大幅回落,市场继续震荡筑底中。 

二手房在售房源量暴跌超八成

  • 截至1月底,全市二手房在售房源数量环比暴跌至3483套,主要原因为1月开始未签署委卖合同的房源不能上架展示。

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龙岗在售房源套数最高

  • 1月龙岗二手房在售套数为1000套,占全市供应量的28.7%,位居首位。罗湖区在售套数为777套,供应量位居第二。

  • 从涨跌幅来看,受政策影响,各区挂牌量都大幅下滑超八成。

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0-10年楼龄二手房供应量最大

  • 从楼龄来看,0-10年的二手房供应量最大,供应占比为29.4%。25年以上的老房源供应占比最小,为12.4%。

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60-90平户型供应占比近4成

  • 从面积段来看,60-90平住宅供应量最大,供应占比环比下滑0.9%至41.1%;90-144平及144平以上住宅供应占比分别下滑0.7%、1.8%,其他两个面积段供应占比上升。

  • 户型方面,3房户型占比为35.7%,位居第一。本月3房和4房及以上户型供应占比略有下滑,小户型供应占比上升。

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全市成交量价齐跌

  • 1月全市二手住宅过户套数为1557套,环比下滑25.0%;二手住宅成交14.7万平,环比下滑24.5%。1月二手住宅过户套数为2012年3月以来的新低。

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各区二手住宅过户套数皆下滑

  • 1月龙岗依然是全市成交量最大的区域,成交套数为403套,占全市成交的25.9%。

  • 从环比变动来看,各区二手住宅过户套数皆明显下滑,其中,罗湖区二手住宅过户套数环比下滑33.4%至215套,跌幅最大。

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客带看指数大幅回落

  • 1月二手住宅客带看指数大幅下滑,从上月的40.3降至21.5。

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议价空间升至4.1%

  • 1月二手住宅议价空间小幅上升至4.1%。

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0-10年楼龄的住宅成交占比升至36%

  • 从楼龄来看,1月0-10年楼龄的二手住宅最受欢迎,占比为36%;其次为15-20年楼龄的,占比30%。

  • 而从成交变化看,10-15年以及20-25年楼龄成交占比下滑,特别是20-25年楼龄,成交占比下滑8%至9%;而0-10年楼龄成交占比则上升7%。

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非深户购房占比上升至29.9%

  • 1月非深户成交占比上升3.9%至29.9%。投资占比上升2.0%至35.8%。

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套均总价超八百万

  • 本月二手住宅套均总价为822万元,环比上升0.7%。

  • 从成交总价段的分布来看,本月350-500万价段成交占比22.4%,位居首位;而1000万以上价段成交占比19.4%,位居第二。从环比变动来看,本月350-500万成交占比下滑4.9%,变动幅度最大。

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60-90平住宅成交占比超四成

  • 从面积段来看,1月60-90平住宅成交占比43%,成交占比最大;90-144平住宅成交占比下滑11%至21%,下滑幅度最大。

  • 户型方面,1月3房户型成交占比37%,成交占比最大。4房及以上占比30%,上升8%,升幅最为明显。

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中原研判:

1月受春节与疫情影响,同时二手交易系统正式全面施行,二手成交再创新低。2月春节后为传统旺季,市场有望筑底反弹。

02  租 赁 市 场

全市租金上升1.0% 

六区租金水平上升

3房户型租赁占比34.9%

全市租金上升1.0%

  • 根据深圳中原研究中心监测显示,1全市住宅租金为71.1元/平·月,环比上升1.0%。

  • 租金回报率小幅上升,为1.19%。 

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六区租金水平上升

  • 南山为全市租金最高的区域,为113.3元/平·月。

  • 1月各区租金变化看,仅罗湖区租金与上月持平,其他六区租金都有不同的程度上升。其中,盐田区租金上升3.5%,升幅最大。

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龙岗租赁占比21%

  • 1月龙岗区租赁占比21.0%,是租赁占比最大的区域;宝安区紧随其后,占比20.7%。

  • 从环比变动来看,1月福田、南山、宝安、龙华的租赁成交占比出现上升,其他区域租赁成交占比下降。宝安区租赁占比上升3.3%,升幅最大。

1月月报 |新房网签不足5000套,各区二手过户皆下滑

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3房小户型租赁占比34.9%

  • 1月3房租赁成交占比最高,超过3成,为34.9%。

  • 1月1房、3房租赁成交占比上升,其他户型租赁占比下滑;其中,3房户型成交占比上升3.6%,涨幅最大;2房占比28.5%,下滑4.6%,跌幅最明显。

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中原研判:

1月租赁市场需求继续下滑,但租金低位小幅反弹。节后预计租赁市场需求迎来反弹,租金也有望保持上升走势。

04 商 办 市 场

商业市场:一手商业供需皆下滑

办公市场:一二手成交皆回落近三成

商办市场概览

  • 1月共有3个商业项目获批,批售商业148套,环比下滑78.2%。网签数据显示,1月一手商业共成交284套,环比下滑45.6%,共计成交1.8万平,环比下滑40.0%。1月福田区一手商业成交8247平,占比51%。1月二手商业成交263套,环比↑1.54%,成交面积合计1.75万平,环比↓3.2%。

  • 1月共2个办公项目获批,套数为342套,环比↑1610.0%,面积为5.06万平,环比↑877.2%。1月深圳一手办公成交239套,环比↓8.1%;成交面积为2.79万平,环比↓29.4%。福田区一手办公成交9680.2平,占全市成交的35%。从环比变动来看,龙华、深汕上月无成交,1月分别成交2156.1、2163.4平。

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一手商业:全市成交面积下滑4成

  • 1月共有3个商业项目获批,批售商业148套,环比下滑78.2%,共批售商业面积1.6万平,环比下滑87.7%。

  • 网签数据显示,1月一手商业共成交284套,环比下滑45.6%,共计成交1.8万平,环比下滑40.0%。

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一手商业:福田成交占比超5成

  • 1月福田区一手商业成交8247平,占比51%,恒大珺睿大厦为该区成交主力;龙岗区成交5670平,占比35%,主要为新霖荟邑花园、恒大都会广场的成交。

  • 1月一手商业40-70平面积产品成交占比大幅下滑,占比50.4%,下降13.4%;而40平以下、70-100平成交占比则分别上升4.2%、5.8%。

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二手商业:全市成交面积小幅下滑

  • 1月二手商业成交263套,环比↑1.54%,成交面积合计1.75万平,环比↓3.2%。

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二手商业:宝安二手商业成交面积上升64%

  • 从区域分布来看,1月宝安区二手商业成交7060.8平,占比40%,其次是龙岗区成交3242.8平,占比19%。

  • 从环比变动来看,1月福田、龙岗、南山二手商业成交面积下滑,其他区域二手商业成交面积上升。其中,宝安区上升64.0%,涨幅最大。

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05  办 公 市 场

一手办公:全市成交面积下滑29.4%

一手办公:福田成交面积占比35%

二手办公:全市成交面积下滑27.2%

二手办公:罗湖区成交面积涨幅上涨超10倍

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一手办公:全市成交面积下滑29.4%

  • 1月共2个办公项目获批,套数为342套,环比↑1610.0%,面积为5.06万平,环比↑877.2%。

  • 1月深圳一手办公成交239套,环比↓8.1%;成交面积为2.79万平,环比↓29.4%。

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一手办公:福田成交面积占比35%

  • 福田区一手办公成交9680.2平,占全市成交的35%,恒大珺睿大厦为福田的主力成交项目。

  • 从环比变动来看,龙华、深汕上月无成交,1月分别成交2156.1、2163.4平;福田成交面积也上涨275.9%;光明区1月无成交,下滑100%。

一手办公:佳兆业时代大厦居成交面积榜首

  • 网签数据显示,1月有24个办公项目成交,福田区的恒大珺睿大厦以9545平的成交面积位居一手办公成交面积TOP10榜首。

  • TOP10中套均面积200平以上仅华侨城新玺,套均面积达到360平。

二手办公:全市成交面积下滑27.2%

  • 1月深圳二手办公类物业成交71套,环比↓2.7%;面积合计0.69万平,环比↓27.2%,二手办公套均面积下滑至97.1平。

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二手办公:罗湖区成交面积涨幅上涨超10倍

  • 1月福田区二手办公成交3843.4平,占全市成交面积的55.7%。

  • 1月,仅罗湖区二手办公成交面积出现上升,其他各区都有不同程度的下滑。其中,罗湖区成交1535.8平,环比增长1050.7%;而南山区成交483.7平,环比下滑83.9%。

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中原研判:

1月一二手商办基本呈现下滑走势,经济下行压力增加,投资性的产品依然难出现明显反弹。

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