我扒了今年东莞的备案价,发现了房价涨跌的秘密…

最近,房姐被问到最多的一个问题是:今年东莞房价将怎么走?

在东莞的房价体系中,一个直观且关键的指标,是看备案价信息。

今年的新备案价与去年相比是否有涨跌?相邻镇街的备案价是否拉大了差距?新盘首次预售价格几何…..这些都可能触发东莞楼市的变动。

为此,房姐整理了今年最新公布的备案价信息,发现共有24个楼盘更新了备案价,遍布6大片区,我们一起来看看,都有哪些亮点?

(注:以下统计数据为东莞一手住宅备案情况,数据来源均为东莞市住建局,为不完全统计,仅供参考)

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城区:豪宅化加剧,与周边拉差或将继续加大

我扒了今年东莞的备案价,发现了房价涨跌的秘密...

 3月11日,南城顶豪鹏瑞天玥,最后一栋住宅备案价出炉,9号住宅楼,产品都是清一色的约358平大平层,均价约46499.9元/平,最高总价则超2700万。

该盘上一次出备案价在去年6月,7号楼约273-325平大平层,均价约46285.91元/平,8栋产品与7栋类似,均价46708.94元;目前两栋楼去化率都超过80%。

可以看出,作为千万级顶豪,鹏瑞的价格较为稳定,这次的收官之作能否再度获得认可,将成为验证东莞豪宅市场的重要试金石。

鹏瑞之后,今年主城还有不少值得期待的全新盘,虽未有备案价信息,但从地段、产品信息来看,基本都是高端豪宅。

📍 华润置地中心,位于东莞CBD,规划建设450米东莞地标高楼、18万方高端购物中心万象城、国际五星级酒店,以及22万方住宅、1栋公寓。

其中,石竹新花园旁边的4栋住宅,预计将在今年下半年入市,名为华润润府,出自华润高端系列“润府系”,主力产品或为约143平4房。

从产品上看,华润润府是高端改善产品,而它的备案价大概率可参考华润万象府,去年4月最后一栋备案价约为47086.6元/平,超过鹏瑞天玥。

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📍 星河传说二期(点击链接可查看详情),位于东城中心,据3月最新出炉的规划平面图,项目将建3栋高层及8栋低层商业裙楼,有商业体加持,将是东城近年来难得的重量级新盘。

其中1号楼为67层,约250米高公寓商业楼;2号楼为53层,约193米高住宅公寓商业楼;3号楼为40层,约140米高住宅公寓商业楼;主力住宅产品或将为建面200平以上大平层。

目前,项目所在片区内主要为二手房,据安居客数据显示,周边二手房价主要为3-6万/平。

| 仅供参考,价格最终以实际成交为准

显然,这些新盘都有一些共性,配置豪华,面积较大,周边单价也比较高,随着他们的入市,主城豪宅化继续加剧,与周边镇街的拉差继续拉大。

当然,主城之外,城区片区也有不少洼地,来承接外溢的客群,行情或会得到相对平衡。

///石碣,凭性价比出圈///

今年初,石碣红盘📍新城御珑公馆,拿到了最新备案价,4号楼均价约为26000元/平。

该盘去年11月备案价约25100元/平,10月24900元/平,价格保持微涨,去化率仍达到了75%左右。

同时,新城御珑公馆备案均价为石碣最低,项目位于石碣光明路商圈,将享受板块旧改利好,社区容积率2.2,产品利用率高,且均带精装,妥妥的凭性价比出圈。

在新城新城御珑公馆附近,两个纯新盘📍中洲城邦和📍恒基·旭辉江山,都拿到了首次预售。

中洲城邦均价约为29040.54-29111.92元/平(毛坯),为2梯2户纯四房产品,恒基·旭辉江山均价约为28273.57元/平(精装),为96-117平3-4房。

多盘混战,今年的石碣市场,将比以往更加热闹,也更讲求性价比。

///高埗,华侨城限售价项目首次价格不高于2.67万/平///

今年,久未上新的高埗,将迎来📍华侨城天鹅堡,作为限售价商住地,规定项目首次申报均价不得高于26755元/平(毛坯)。

项目距高埗镇政府约1.5公里,靠三江六岸工程,距莞城仅约5.4公里,距东城万达约9公里,并且自身体量也有22万平,综合优势突出,将成为主城的重要居住补充。

更重要的是,目前高埗二手房已破3万+,华侨城天鹅堡的价格,呈现一二手倒挂现象,值得关注。

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|华侨城天鹅堡区位图

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松山湖片区:明星项目登场,茶山新盘微涨

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今年,松山湖将迎来一个明星项目📍万科松悦花园,预计近期将公布备案价,它的价格高低值得市场期待。

万科松悦花园,是松山湖最后一宗临湖宅地,与世界顶级、广东首家悦榕庄酒店为邻,产品由由别墅+7栋高层洋房(13-17层)组成,其中包括建面约290-390平大平层。

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|项目一线临湖

作为松山湖育才、留才的重要承载,万科松悦花园将是松山湖全新的标志性项目。

而截止目前,在松山湖片区,备案价更新较多的地方,为茶山。

据房姐不完全统计,今年前三个月,📍万润中心、📍碧桂园瑜璟臺、📍龙湖金地天曜城和📍莞民投·和昌莞月湾(首次预售),先后更新备案价信息。

几个楼盘价格比较稳定, 龙湖金地天曜城微涨了1.7%,碧桂园瑜璟臺因为推售大四房产品,价格上调了4.5%。

当下,茶山的行情依然企稳,作为一个接收东城+松山湖双重外溢的地方,它的市场容量也许比周边板块更大,带来更强的韧性。

3

滨海湾片区:虎门房价的悬念出现了

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从当前的备案价信息来看,今年滨海湾的热门板块,依然是虎门和厚街。

3月初,虎门全新盘📍粤港湾樾光里备案价公布,均价仅为31888元/平(毛坯),最低有2字头。

相比虎门几个在售的新盘,单价约在3.6-4.2万/平之间,粤港湾樾光里的到来,就像一颗深水炸弹,可能在短时间内冲击虎门现有的价格水平。

当然,粤港湾樾光里所在区位,并不是传统虎门中心,而是长安与虎门交界,地块性质也比较特殊,并非招拍挂宅地,而是旧改地块,它的低价,的确是取巧了。

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| 项目区位图

而长期来看,虎门作为滨海湾新区的主阵地、大湾区交通枢纽,虎门依然是东莞最具有成长性的板块之一。

厚街,今年已有个项目更新备案价,📍瑧山悦、📍海逸豪庭和📍时代天韵,价格都比较稳定,对应不同产品而有小幅的调动。

4

水乡片区:将分出两个发展体系

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整个水乡片区,其实可划分为两种楼市体系,一种是环城区体系,一种是强镇中心体系。

前者,主要依靠临城区的地理优势,接收主城外溢;后者,则依靠自身强大的实力,发展出高端居住区。

从今年最新的备案价来看,水乡片区已形成了一条新的鄙视链。

///环城区体系:道滘、望牛墩、中堂///

3月,道滘新盘📍首嘉·鹭湾1号备案价出炉,2号楼约114-129平四房均价达到约31544.17元/平,3号楼约32386元/平,成功把道滘房价从2.8万带向了3.2万+。

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| 首嘉·鹭湾1号区位图示意图

此外,今年道滘还有一个重磅新盘——📍中海·凤凰熙岸,它的到来,或将继续拉升道滘的价值。

毕竟,作为道滘的地价保持者,中海地块楼面价已到17919元/平,项目本身有着1856户的体量,是城区罕见的大盘,产品打造也比较高端。

与南城相邻的区位+江景公园的极佳生态,让道滘有望接任西平,成为新的CLD,道滘的价格体系不再与水乡绑定,而是和南城对接。

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在望牛墩,标杆性纯新盘或将是📍保利阅江台,备案价将在近期出炉,单价仅2万出头起步;相比中梁恒哲时光128,价格要更高。

在中堂,纯新盘📍半岛1号,最低价仅1.66万/平起,2栋楼备案均价约18539.23-19554.74元/平,而且是精装交付,是整个环城区的洼地。

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若以价格来说,这3个环城区的镇街,形成了一条鄙视链,道滘>望牛墩>中堂。

原因不难理解,道滘接壤的是主中心南城,居住环境相对更好;而望牛墩和中堂接壤副中心万江,相比望牛墩,中堂的距离又相对更远,板块内部货量多,竞争性更大。

///强镇板块:麻涌///

今年,麻涌📍珑远翠珑湾印象花园更新了备案价,均价约24451元/平,相比去年微涨了1.4%;麻涌行情比较稳定。

今年,麻涌将迎来3个全新盘,麻涌新的价格风向标,位于水乡产业新城区、也是麻涌地价标杆的📍华侨城云端府。

此外,还有华阳湖旁唯一在售全新盘📍万科公园里、背靠滨江商务休闲区和大盛村tod的📍南山府。

可以看出,作为水乡经济龙头的麻涌,正在发力建设新兴片区,为楼市带来更强的供应量和支撑力。

5

东南临深片区、东部产业园片区

东南临深片区的领头羊,显然是塘厦。

从备案价数据来看,📍粤港湾华堂3号,因为推售大户型产品,而上调了备案价。

未来,塘厦依然是的供应大户,目前全新盘📍卓越华堂云光,已经备案,接下来还有众多新盘、旧改项目要上线,价格或许还会有惊喜。

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最后,是东部产业园片区。

从目前的备案价来看,价格比较稳定,但仅有一盘更新,还需要更多的镇街、更多的项目数据,才能判断市场走势。

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综上所述,当前东莞的总体房价将比较稳定;在一些核心区,还可能会因为供应少、高端楼盘的面世,而迎来新的行情。

当然,结合实际来看,还有很多重磅新盘尚未拿到备案价,这恰恰说明了,今年东莞楼市的弹药很充足,很多高质量新盘,正蓄势待发。

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