万科年报:安全运营下的净利润下滑,2022年有信心企稳回升

读特客户端·深圳新闻网3月30日讯 (记者 陈亮)冬天来了,身体再好也会冷。3月30日晚,以稳健安全著称的房地产龙头企业万科发布2021年报,实现合同销售金额6277.8亿元,营业收入4528.0亿元,归属于上市公司股东的净利润225.2亿元,出现上市31年以来第三次净利下滑;财务状况安全健康,持有现金1493.5亿元,净负债率29.7%且长期处于行业低位。

发布年报的同时,万科推出回购方案和历史上最高比例的分红派息预案,在兼顾企业长远发展的前提下,尽最大的力量、用最实际的行动,来保障股东的利益。公司称将在未来三个月内择机开展20-25亿元回购,分红比例拟由2020年的35%跃升至50%,合计拟派发分红112.8亿元,基于当前的股价,股息率约5.1%,是A股中唯一一家连续三十年进行现金分红的公司。

2021年,在行业前所未有的震荡和调整下,万科守住了安全经营的底线,保持了“绿档”和业内领先的信用评级,经营性现金流净额连续13年为正,年末存量融资的综合融资成本降至4.1%。但行业阵痛也一定程度出现在万科身上,2021年,营业收入仅增长8%,归属于上市公司股东的净利润225亿元,同比大幅下降。对于下降原因,董事会主席郁亮在年报《致股东》中坦诚进行了剖析,他并未过多归结于行业变化、市场因素,而是重点放在自我检讨,符合其一贯“不怨天气”的务实风格。同时他也明确表示2022年有信心实现营业收入和净利润的企稳回升。

值得关注的是,万科年报显示,其非开发业务正在进入高速发展期,在增长速度、收益表现、运营效率等方面,均位居各自所属行业前列。万物云在业内率先完成“住、商、城”全域空间服务覆盖,2021年收入首次超过200亿元,同比增长32.1%;泊寓已成为国内规模最大、运营效率最高的集中式公寓运营商,近三年收入复合增速40%,2021年营运净收入(NOI)同比增长193%;万纬物流已做到冷链仓储规模国内第一,近三年收入复合增速超过50%,并获得淡马锡、GIC等知名机构战略投资;印力管理规模、收入、轻资产管理输出保持业内第一阵营,近五年收入复合增速为20%。

坦诚检讨净利下滑内因年内有信心实现企稳回升

郁亮在《致股东》中详细反思了下降原因。从财务层面看,2021年万科净利润下降源于三方面,包括毛利率下降、投资收益减少和市场下行带来的计提减值。其中,毛利率下降是财务层面的主要影响因子,2021年万科整体毛利率21.8%,同比下降7.4个百分点,扣除营业税金及附加后的整体毛利率,从2020年的22.8 %下降至17.2%。从结构上看,开发业务依然对公司净利润具有决定性作用。

万科年报:安全运营下的净利润下滑,2022年有信心企稳回升

其坦言,尽管公司较早意识到高速增长终将结束,但公司的行为未能坚决摆脱高增长惯性,使得部分城市出现投资追高冒进,导致毛利率下滑。同时,充分授权、分布式实施是万科过往快速发展的机制保障,在追求效率优先的高速增长阶段,这一机制能更快地响应市场、捕捉机会,最大程度地释放前线战斗力。但随着近年来业务复杂度提高,市场竞争日趋激烈,城市公司能力的参差不齐导致操盘表现的离散度上升,影响了整体业绩。

郁亮表示,2022年,将采取坚决、有针对性的行动,全力扭转开发业务局面。公司以开发经营本部为主导,推进“一盘棋”建设,解决能力分散、操盘表现不稳定的问题。同时严格投资管理,投资向市场更为稳定、团队操盘能力更强的区域集中,提高投前研判的精准度和投后落地实现程度。非开发业务继续提升经营效率和竞争力,争取更大的发展空间和更好的回报水平。郁亮认为,非开发业务将为公司整体利润率水平提供一定支撑,也为未来不动产市场准备更多合格资产,对接更广泛合作机遇。

对于2022年的业绩,郁亮表达了明确的信心,相信行动和努力将支撑公司在2022年实现营业收入和净利润的企稳回升。

非开发业务进入高速发展阶段第二增长曲线初步显现

万科很早就意识到人口放缓的问题,住房需求增长不会永久持续下去,需要寻找具备长期潜力的新赛道,以保障公司发展。根据年报显示,经过八年的探索和布局,其非开发业务迎来高速发展阶段。

万物云成为行业率先覆盖“住宅服务、商企办公、城市服务”全域空间服务的公司,2021年其收入首次超过200亿元,同比增长32%。更重要的是,已形成极强的外部竞争力,新增合约面积中外拓业务占比超七成,其中商写领域外拓楼盘占比近八成,已在广东横琴、深圳沙头、武汉唐家墩打造多个城市服务的标杆案例。

物流仓储抓住国家基础设施升级机遇,旗下冷链仓储位居行业第一。近三年收入复合增速52%,其中2021年收入32亿元,同比增长69%,稳定期项目营运净收入(NOI)率达到6.5%。万纬还成功引入了GIC、淡马锡等知名机构作为战略投资者,其专业能力和市场价值受到认可。

万科泊寓已成为国内规模最大、运营效率最高的集中式公寓运营商。近三年收入复合增速40%,其中2021年收入同比增长14%,NOI5.3亿元,同比增长193%。在单房运营成本、费用率、自有渠道获客比率等方面,已建立竞争优势。除自身资产外,泊寓还为294家企事业单位的租赁住房项目提供产策、建造和运营管理服务。

商业业务方面,印力管理规模、收入、轻资产管理输出均处于行业第一阵营。近五年收入复合增速达到20%,在商业最发达的长三角地区,印力在管面积处于前列 。

万科认为,如果只看经营收入和利润,这些业务在今天以及未来都很难达到房地产开发的同等规模。但随着全社会收益率要求和风险偏好的下降,这些业务能产生稳定现金流的优势开始显现,以其为对象的多种类型的长期股权投资开始增加。公司投入收益将能够通过多种方式体现,一定程度上形成对业绩的支持。其基于现金流的财务价值、基于韧性和细分市场扩展的成长价值,将是万科长期价值增长的重要源泉。

未经允许不得转载:安家深圳网 » 万科年报:安全运营下的净利润下滑,2022年有信心企稳回升

分享到: 生成海报