7年涨199%,东莞买房变迁史!

来源:东莞淘房志

7年前,在松山湖买别墅首付只要19万起,均价9980元/平。

当看到这张2014年的卖房广告时我整个人都震惊了!

7年涨199%,东莞买房变迁史!

现在锦绣山河最新的成交单价在6万/平左右,19万怕是连个厕所都买不起了……

松山湖房价的变化正是东莞房价的一个缩影。

2015年至2022年,可以说是东莞的高速发展期,东莞的高楼起码多了一倍有余,数座地标拔地而起,当然,房屋价格也在发生变化。

想当初,东莞房价冲上1字头的时候,还是在2015年6月份。

而据东莞住建局最新版房价地图显示,东莞南城、松山湖等地新房单价目前已经突破4万,正在稳稳的跨4冲5了!

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从1万到5万,也用了近7年的时间。

回顾七年,过往历历在目,曾经在某个瞬间房价可能还不算高,自己也能承受,可是却错过了这趟列车。

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梦回2015年,锦绣山河9字头

东城豪宅8字头开售…

 

9980元/平的松山湖,在2015年的东莞人看来,还是一个寸草不生、夜晚灯光都不亮的荒地。

尽管在2013年8月,华为就宣布把华为终端公司迁移至松山湖;然而等了两年,等到锦绣山河都开盘了,还是迟迟没有消息。

据朋友圈流传的一张截图,中介说当时有个南城客户定了锦绣山河,晚上邻居说松山湖是鬼地方没人住,夫妻俩晚上便开车在松山湖转了一圈,确实没有亮灯的。

于是第二天就把房子给退了,头都不回那种。

另一个松湖烟雨旁的大平层——御湖居,2015年160平的大平层也才9500元/平,还被列入了《东莞日报》楼市周刊的置业优选中。

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现在也是高攀不起了,一套1000万还拿不下来,几乎是足足翻了6倍啊!

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2015年,城区则是东莞人的置业中心,而房价同样在1字头以下。

像天安数码城附近的恒大御景2期,2015年1月份开盘的时候只要9000元/平左右,就算是放在当时,关注度也非常高。

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现在挂盘4万出头,诚心想要还得跟业主砍砍价。

地处东城豪宅区的御庭山尚峰,黄旗山脚下的一线山景房,户型130——200平左右,妥妥的纯粹大平层。

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拥有数十万平的原生态山体公园、生态有机农场。

当时的报价也是8字头起售,目前也要爬上4万+了,不动声色就拉开了财富差距啊。

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像城区、松山湖这些热点片区,随便一个小区单拎出来涨幅都是4、5倍,想必当初买这些区域的业主们早就已经实现财富自由了吧!

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7年涨幅199%

深圳来客、业主捂盘、房企抢地

 

一个很现实的对比:2015-2021年,东莞的房价从9783元/平,上涨到29242元/平,涨幅199%。(数据源于住建局)

梳理过东莞楼市发展里程后,笔者认为从2015—2022年,东莞楼市一共有三个里程碑式时间。

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分别是2016年、2019年以及2021年10月。

第一个重要的时间节点是2016年,当时东莞整体房价冲破了1万,为13830元/㎡,涨幅高达40.8%,可以称之为东莞楼市元年。

从当时的媒体报道也能看出,东莞一跃成为广东涨幅最大的城市。

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原来,当时隔壁深圳大哥——楼市单价由3字头跳至5字头。

在轻轨、高速公路等交通条件改善的大前提下,深圳客疯狂涌入东莞,临深片区均价率先突破了1万/平。

随后东莞出台了限购政策,一定程度上限制了深圳客户的购买。当时,某媒体评论区高赞评论就表示:房价不会跌,不要太幼稚了。

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不知道那位均价1万3的时候表示“离房子越来越遥远”的朋友,面对如今3万5的均价,是否已经在东莞安家呢?

在2016—2019年这个阶段,东莞的房价则一直维持在每年约2000元/平的增长幅度内。

从2017年开始,东莞就迈入了“新一线城市”榜单中,且大湾区“一小时都市圈”正在提速中。

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第二个时间点则是2019年,19年6月份,东莞房价突破2万大关,此后的三年,东莞房价开启疯涨模式。

19-21年间,在东莞新房供不应求的大背景下,地王频出,三年间均价从2.1万/㎡直接飙升到2.9万/㎡。

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笔者认为,东莞楼市助推因素有很多,主要是开发商及卖家捂盘、深圳疯狂来客及房企抢地等。

一边是热点片区捂盘惜售,放盘则价格跳涨;一边是房企抢地热潮,几乎场场都是土拍盛宴,当时凤岗的两宗宅地的溢价率分别高达128.6%和237.5%。

且据相关数据,2020年东莞25%的购房客都来自深圳。

同样,在这个疯涨的时间段里,东莞发布了史上最严厉的销控政策。

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二手房纳入限购、“莞八条”,法拍房纳入限购等,堵住了外地炒房客进入东莞楼市的大门;增值税2改5等。

2021年10月,东莞还跟随深圳的步伐,建立了二手房指导价机制,公布了热门的218个小区二手房的参考价格。

而东莞也较早给出了共产房的方案,“三限房”试点方案。

2021年9月以后,东莞楼市基调一变,多项调控政策出台落地,“齐涨”的大环境没了。

以“房住不炒”为主基调,在这场漫长的拉锯战里,东莞的房价从一路高歌到缓缓落幕。

 

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7年来城区涨幅最高,达535%

 

再来细化看每个镇街的情况,近10年谁涨得最猛?是不是买在哪里都赚爆了?

事实上各个区域都有涨幅,但是涨幅差距比较大。

值得注意的是,2015年东莞还没有片区划分的概念,像城区、松山湖等六大片区的划分是在2017年提出的。

由此,资源逐渐向城区集中,城区建设正在提速。

经统计后,各镇街大致成绩如下:

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2021年数据来源于合富1—11月统计均价

15年时各镇街房价相差不大,几乎都在6000—8000元/平的范围内,一套房总价大概就在50万—60万左右。

从7年长跑来看,城区都比较稳,莞城、万江、南城更是以524%、516%和418%的成绩承包了前三名的宝座。

不过,东城的整体后劲确实比南城要弱一点。

当时的虎门长安也崭露头角,房价大概8千出头,如今翻了近4倍,长安更是站上了4万+。

毕竟是东莞最强的两大经济重镇,还靠近深圳空港、广州南沙、深圳前海等炙手可热片区,发展空间巨大。

另外像寮步和大朗等松山湖外溢地段,也取得不错的成绩。从7字头迈向3万+,整体涨幅高达300%以上。

常平跟樟木头等地没有什么外溢客户,则更多凭借东莞整体涨幅带动。

而一开始就凭借客户群外溢的临深片区,像凤岗、塘厦、黄江等虽然早早地站在起跑线上,但是涨幅并不大,7年间只涨了81%、145%等。

并且随着后继供应过多,更多转向本地消化,今年临深片区也在强烈呼吁放开限购中。

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买房首选南城、松山湖

其次是滨海湾

回过头来,不禁唏嘘,发现当年买一套房的钱,现在可能连首付都交不起!

无论在哪个时间段,都会有人觉得房价过高。2016年第一轮周期,全市均价1.3万的时候没入手,现在等到3.5万再入手确实是跑输了。

买房,适合自己的就是最好的。

从过去七年,东莞楼价的变化中发现选筹逻辑:

第一梯队:松山湖、主城区

第二梯队:长安、虎门

第三梯队:寮步、大朗

可以看出,过去几年楼市走势很稳,2022年以来,更多的区域都是处于挤出水分的阶段。

再回顾七年历史,市场每一轮的走势,总是那么的相似,只是房价一去不复返,想一想七年前如果花五十万在松山湖买套房,现在生活会不会不太一样?

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