安家深圳网来源：东莞淘房志
7年前，在松山湖买别墅首付只要19万起，均价9980元/平。
当看到这张2014年的卖房广告时我整个人都震惊了!
现在锦绣山河最新的成交单价在6万/平左右，19万怕是连个厕所都买不起了……
松山湖房价的变化正是东莞房价的一个缩影。
2015年至2022年，可以说是东莞的高速发展期，东莞的高楼起码多了一倍有余，数座地标拔地而起，当然，房屋价格也在发生变化。
想当初，东莞房价冲上1字头的时候，还是在2015年6月份。
而据东莞住建局最新版房价地图显示，东莞南城、松山湖等地新房单价目前已经突破4万，正在稳稳的跨4冲5了！
从1万到5万，也用了近7年的时间。
回顾七年，过往历历在目，曾经在某个瞬间房价可能还不算高，自己也能承受，可是却错过了这趟列车。
梦回2015年，锦绣山河9字头
东城豪宅8字头开售…
9980元/平的松山湖，在2015年的东莞人看来，还是一个寸草不生、夜晚灯光都不亮的荒地。
尽管在2013年8月，华为就宣布把华为终端公司迁移至松山湖；然而等了两年，等到锦绣山河都开盘了，还是迟迟没有消息。
据朋友圈流传的一张截图，中介说当时有个南城客户定了锦绣山河，晚上邻居说松山湖是鬼地方没人住，夫妻俩晚上便开车在松山湖转了一圈，确实没有亮灯的。
于是第二天就把房子给退了，头都不回那种。
另一个松湖烟雨旁的大平层——御湖居，2015年160平的大平层也才9500元/平，还被列入了《东莞日报》楼市周刊的置业优选中。
现在也是高攀不起了，一套1000万还拿不下来，几乎是足足翻了6倍啊！
2015年，城区则是东莞人的置业中心，而房价同样在1字头以下。
像天安数码城附近的恒大御景2期，2015年1月份开盘的时候只要9000元/平左右，就算是放在当时，关注度也非常高。
现在挂盘4万出头，诚心想要还得跟业主砍砍价。
地处东城豪宅区的御庭山尚峰，黄旗山脚下的一线山景房，户型130——200平左右，妥妥的纯粹大平层。
拥有数十万平的原生态山体公园、生态有机农场。
当时的报价也是8字头起售，目前也要爬上4万+了，不动声色就拉开了财富差距啊。
像城区、松山湖这些热点片区，随便一个小区单拎出来涨幅都是4、5倍，想必当初买这些区域的业主们早就已经实现财富自由了吧！
7年涨幅199%
深圳来客、业主捂盘、房企抢地
一个很现实的对比：2015-2021年，东莞的房价从9783元/平，上涨到29242元/平，涨幅199%。（数据源于住建局）
梳理过东莞楼市发展里程后，笔者认为从2015—2022年，东莞楼市一共有三个里程碑式时间。
分别是2016年、2019年以及2021年10月。
第一个重要的时间节点是2016年，当时东莞整体房价冲破了1万，为13830元/㎡，涨幅高达40.8%，可以称之为东莞楼市元年。
从当时的媒体报道也能看出，东莞一跃成为广东涨幅最大的城市。
原来，当时隔壁深圳大哥——楼市单价由3字头跳至5字头。
在轻轨、高速公路等交通条件改善的大前提下，深圳客疯狂涌入东莞，临深片区均价率先突破了1万/平。
随后东莞出台了限购政策，一定程度上限制了深圳客户的购买。当时，某媒体评论区高赞评论就表示：房价不会跌，不要太幼稚了。
不知道那位均价1万3的时候表示“离房子越来越遥远”的朋友，面对如今3万5的均价，是否已经在东莞安家呢？
在2016—2019年这个阶段，东莞的房价则一直维持在每年约2000元/平的增长幅度内。
从2017年开始，东莞就迈入了“新一线城市”榜单中，且大湾区“一小时都市圈”正在提速中。
第二个时间点则是2019年，19年6月份，东莞房价突破2万大关，此后的三年，东莞房价开启疯涨模式。
19-21年间，在东莞新房供不应求的大背景下，地王频出，三年间均价从2.1万/㎡直接飙升到2.9万/㎡。
笔者认为，东莞楼市助推因素有很多，主要是开发商及卖家捂盘、深圳疯狂来客及房企抢地等。
一边是热点片区捂盘惜售，放盘则价格跳涨；一边是房企抢地热潮，几乎场场都是土拍盛宴，当时凤岗的两宗宅地的溢价率分别高达128.6%和237.5%。
且据相关数据，2020年东莞25%的购房客都来自深圳。
同样，在这个疯涨的时间段里，东莞发布了史上最严厉的销控政策。
二手房纳入限购、“莞八条”，法拍房纳入限购等，堵住了外地炒房客进入东莞楼市的大门；增值税2改5等。
2021年10月，东莞还跟随深圳的步伐，建立了二手房指导价机制，公布了热门的218个小区二手房的参考价格。
而东莞也较早给出了共产房的方案，“三限房”试点方案。
2021年9月以后，东莞楼市基调一变，多项调控政策出台落地，“齐涨”的大环境没了。
以“房住不炒”为主基调，在这场漫长的拉锯战里，东莞的房价从一路高歌到缓缓落幕。
7年来城区涨幅最高，达535%
再来细化看每个镇街的情况，近10年谁涨得最猛？是不是买在哪里都赚爆了？
事实上各个区域都有涨幅，但是涨幅差距比较大。
值得注意的是，2015年东莞还没有片区划分的概念，像城区、松山湖等六大片区的划分是在2017年提出的。
由此，资源逐渐向城区集中，城区建设正在提速。
经统计后，各镇街大致成绩如下:
2021年数据来源于合富1—11月统计均价
15年时各镇街房价相差不大，几乎都在6000—8000元/平的范围内，一套房总价大概就在50万—60万左右。
从7年长跑来看，城区都比较稳，莞城、万江、南城更是以524%、516%和418%的成绩承包了前三名的宝座。
不过，东城的整体后劲确实比南城要弱一点。
当时的虎门长安也崭露头角，房价大概8千出头，如今翻了近4倍，长安更是站上了4万+。
毕竟是东莞最强的两大经济重镇，还靠近深圳空港、广州南沙、深圳前海等炙手可热片区，发展空间巨大。
另外像寮步和大朗等松山湖外溢地段，也取得不错的成绩。从7字头迈向3万+，整体涨幅高达300%以上。
常平跟樟木头等地没有什么外溢客户，则更多凭借东莞整体涨幅带动。
而一开始就凭借客户群外溢的临深片区，像凤岗、塘厦、黄江等虽然早早地站在起跑线上，但是涨幅并不大，7年间只涨了81%、145%等。
并且随着后继供应过多，更多转向本地消化，今年临深片区也在强烈呼吁放开限购中。
买房首选南城、松山湖
其次是滨海湾
回过头来，不禁唏嘘，发现当年买一套房的钱，现在可能连首付都交不起！
无论在哪个时间段，都会有人觉得房价过高。2016年第一轮周期，全市均价1.3万的时候没入手，现在等到3.5万再入手确实是跑输了。
买房，适合自己的就是最好的。
从过去七年，东莞楼价的变化中发现选筹逻辑：
第一梯队：松山湖、主城区
第二梯队：长安、虎门
第三梯队：寮步、大朗
可以看出，过去几年楼市走势很稳，2022年以来，更多的区域都是处于挤出水分的阶段。
再回顾七年历史，市场每一轮的走势，总是那么的相似，只是房价一去不复返，想一想七年前如果花五十万在松山湖买套房，现在生活会不会不太一样？