拍地后,某大V放话:广发南能卖7万!龙湾卖到6万…

来源: 东莞淘房志

广发南能卖7万!龙湾卖到6万!东莞楼市分化加剧!

东莞土地拍卖终于落下帷幕了!

其中竞争最激烈的两宗地广发南和龙湾地块,讨论非常多,对于未来的售价,也是浮想联翩。

有业内大V发微博说:估计保利昨天拍到的龙湾新盘售价4.8万左右,教授直接估到6万!

而对于广发南这块地,提出疑问:润府能卖6万?悦府首批能卖7万?天骄国际首批能卖7万?2.6万地价的广发南首批能卖7万?

拍地后,某大V放话:广发南能卖7万!龙湾卖到6万...

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对于这几宗地,为什么突然有这么强的底气,说能卖到这么高。

我猜想可能有这么几点。

一是东莞新房限价突破。去年至今的深业松湖云城、中海松湖林语、鹏瑞天玥等高端项目备案都在5万内。但就在半月前,松湖某项目备案均价突破5万,天花板正式捅破了。

二是东莞需要这些标杆楼盘涨价。这能带动整体房价上涨的预期,促进楼市成交。

三是东莞马上要实行第三轮新政。楼市调控会逐步放松,限价管控可能没那么严格。

正是基于这些因素,不少人对楼市又满怀期待了!才有底气对这几宗地,预估了这么高的售价。

01

这个有点难!

回归到现实,ZF真的会大幅放开限价,让你卖到这么高的价格吗?

我看是有点难的。

就拿华润来说吧,CBD核心地段的新盘,还有万象城商业加持,这次华润新推出的润府,也是万众瞩目。

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华润润府效果图

但这盘的价格,真能突破限价,卖到6万吗?显然是不可能的!

参照之前万象府价格,最高备案到4.7万,南城新盘还没突破5万,华润润府备案均价,能超过5万,就谢天谢地了!

不过,有松湖万科在前面,这次南城华润可能会超5万,备案均价估计5-5.5万。

但超过5.5万/平,我觉得是非常难的!

万科广发南这宗地,肯定会限价,明年开卖的话,最高不会超过6万!

这宗地的位置肯定没得说的,旁边就是东莞市政府,建面有22万平,用地性质为二类居住用地+商业金融业用地+文化娱乐用地。

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广发南地块区域图

但是,备案价还是要按照套路的,南城如果润府备案价在5.5万内。

明年广发南备案到6W以上,南城备案价就快速跳跃了,从4万多,到5万多,直接到6万多。有点太快,不现实!

这宗地,据我估算,最多会在5.5-6万之间。

当然这个价格,明年会有很多人会抢!这么好地段+高端新盘产品,至少值6万+!毕竟西平那些10年楼龄的楼盘,也卖到5万+。这里值6万+,合情合理。

保利龙湾这宗地,大V说要卖到6万!我觉得是无稽之谈!

有人拿之前备案价和拿地价对比。保利天际1.4楼面价,后面卖3.99万,现在拿地价2.1万/平,不得卖到6万/平,这什么逻辑!

龙湾这块地,在地理位置上来说,就属于万江。

如果明年卖到6万,直接要超过华润,超过鹏瑞,让南城如何看,小弟超过大哥,不允许的。

龙湾这块地,可以参考保利天际备案价,当时备案均价在3.99万,差点就4万/平。

这意味着,4万/平是当时龙湾片区新房的天花板!

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龙湾地块区域图

这次保利龙湾楼面价虽然高达2.1万/平,但开发商卖到4万/平,也有利可图的。

要知道,东莞现在不少项目楼面价2万+/平,备案价基本在4万以内,甚至不少项目售价都到3.5万内。

市场行情不好,大家都备案不起价了。要么备起高价,然后打折促销。

这块地,我的判断,备案价一定会低于5万/平,大概率4.5万左右。

对于东莞新盘,限价政策应该是个连续性政策,突然中断可能性不高,但核心区的限价会慢慢突破,缓慢上涨!

02

未来核心区卖到10万+,郊区依然两三万

在第二次土地拍卖之后,东莞楼市分化程度加深。不仅仅是区域地段的分化,连房企也开始出现深度分化!

具体表现有这么几点。

一是房企分化!

东莞房地产市场上,房企出现分化。

央企国企唱主角,民企靠边站。在拿地市场,体现最为明显。参与拍地的企业,90%都是央国企,包括华润、中海、万科、越秀、招商、保利。真正民企参与竞拍只有珑远。

拿地结果也是如此。

接下来的第三轮、第四轮土地拍卖市场,央国企会收揽大部分土地!

从销售额上也能明显体会出。保利、万科、中海、招商、华侨城等央国企份额飙升,民企逐步退缩。

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在最近两三年,东莞房地产市场,央国企、品牌房企占据主导地位。

二:土拍分化严重!

在拿地市场上存在分化。核心地段争抢,刚需地段冷清。

第一次土地拍卖,8宗地,6宗地流拍,位于塘厦、常平、大岭山的地块都无人问津。仅有长安和横沥的地块出让。

第二次土地拍卖,热门地块爆抢,封顶价成交,冷门地块底价成交。广发南和龙湾地块最激烈,松山湖地块本来也激烈,但给华侨城了。剩下的大岭山、虎门地块都没什么房企竞争,底价成交。

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房企都在聚焦优质地段,核心地段的土地,毕竟这些地段,卖房周期很快,利润也是有的。

郊区的房产,现在面临压力,回款周期也是拉长,拍卖地块无人问津。

三是新房二手成交分化严重!

新房市场关注最高的就是松山湖、南城、东城这些核心板块。

其次就是虎门长安、松山湖外溢区大朗、大岭山、寮步等,再者就是城区外溢万江高埗石碣道滘。

例如松山湖的万科深业中海,卖的很快。还有南城华润润府,这次也会是秒光。其他区域新房市场,基本要靠广告,打折促销等手段。

总之,核心区新房有倒挂,走量很快。郊区新盘缺乏投资价值,只剩居住价值,根本卖不动。

二手房市场差不多,核心区二手走量,郊区二手冰封。

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东莞二手在2月筑底之后,3月成交陆续攀升,5月二手1319套,创造新高,6月二手成交量估计会接近2000套。

二手成交的主力区域在南城、东城、虎门等热门镇街。其他镇街二手成交甚少。

四是房价也会持续分化!

现在的东莞,松山湖5-6万,南城东城4-5万,但类似麻涌等远郊区,都卖到2-3万,价差真不明显。

看隔壁深圳,城市核心地段,深圳湾能到30万+,光明才4-5万,坪山3万出头,价差10倍。

我的看法,东莞经济走强,核心地段会强化,楼市会继续分化。松山湖+南城+滨海湾,核心地段优质房产到10万+,郊区房产还是2-3万,一定会出现的。

东莞楼市普涨过后,就是一个分化的市场,只有核心地段的优质房产,才能有超额的收益率。

03

不用怀疑

东莞第三轮救市要来了!

土地拍卖之后,最深刻的感受就是,东莞第三轮救市要来了!

为什么这么说,从这几方面看。

一是东莞土拍后,市场没什么刺激。没有业主突然调价,没刺激买房客的神经,土拍之后一切又归于平淡。

需要政策继续刺激,市场还要一把火。

二是开发商信心受挫,拿地不积极,郊区地块,便宜也不敢拿。为什么,一是没钱,但国企有钱,为什么也不去拿地,主要就是怕郊区卖不动,回款周期太长了。

加上这一轮基本上把位置最好的南城、龙湾、松山湖的地块都拿出来了!第三、第四轮土拍堪忧!

下面肯定需要刺激,让开发商也看到希望,继续拿地!

三是东莞新房市场很惨淡,新房库存持续走高,二手房市场没有想象中回暖,还是处于某种底部的阶段。

市场不好,购房客没彻底激活,入市欲望不强烈。

所以综合拍地、东莞第三四轮土拍需要、东莞新房去库存等任务下,ZF还会继续颁布政策,刺激楼市,让购房客入市!

至于新政内容,大概就两方面,一个是限购,另外就是首付问题。

东莞核心区南城+东城+松山湖火爆,可划分为限购区,其他地方非限购。非限购区,首付也可以2成。

还有释放改善型需求,例如有无房有房贷记录,可以从首付5成降到首付3成。

至于第三轮政策什么时候出,肯定会在第三轮土地拍卖之前。

大概率,七八月份!

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