2022半年刊 | 信贷宽松难掩需求疲弱 政策落空市场持续低迷

信贷宽松难掩需求疲弱 政策落空市场持续低迷

中原研究-2022深圳楼市半年刊

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序言:经济下行稳增长发力  政策宽松助力市场筑底


2022年上半年中国经济继续承压,一季度GDP增速4.8%,二季度增速预计将远低于一季度,GDP增速显著放缓。

一方面,去年底中央就提出我国经济将面临“需求收缩、供给冲击、预期转弱”三重压力,上半年三重压力继续加大,特别是需求端持续萎缩,对经济冲击进一步加大。

另一方面,全球疫情扩散,国内也快速传播且多点扩散,深圳、上海、北京等全国主要城市都有疫情暴发,国内防疫措施严格,国内外经济交流受阻,进一步加剧了经济下行。

同时,俄乌冲突也加剧了国际紧张局势,大宗商品价格飞涨,世界经济不确定性增加为稳住经济大盘,中央出台了一揽子政策,从财政、货币、促消费等方面稳经济。

首先是财政政策上,积极主动,宽财政保经济。

一方面扩大投资规模,主要发力基建、制造业投资;另一方面,进一步减税降费,缓解企业经营压力,解决就业问题。针对中小微企业,上半年已累计新增退税减税降费及缓税缓费超2万亿元。

其次是货币政策上,随着经济形势的恶化,货币政策力度也不断加大,总量加结构性货币政策轮番上阵,1月、5月两次下调LPR,4月降准,提前上缴结存利润,同时多方面引导金融机构加大对重点领域的信贷支持,保证流动性合理充裕。

在促消费方面,地方政府发放消费券或采用消费补贴形式鼓励居民进行大宗消费。多项政策形成合力,市场资金面宽裕,利率持续走低,消费逐渐企稳,缓解了经济下滑压力。

财政与信贷的宽松不仅支持了实体经济,也利好房地产市场的复苏。上半年萎靡的房地产市场加剧了经济的下行,一季度房地产行业进入了深度调整,商品房销售量大幅下滑,房地产开发投资累计同比首次负增长。

无论是一二线城市,还是三四线城市,一季度成立量都跌至谷底,房地产市场需求明显疲弱,整体供大于求。

究其原因,一是经济下行,居民收入预期下滑,置业者更为谨慎;同时,市场对房地产未来预期减弱,观望情绪较浓,需求明显下降;多个知名房企暴雷也是一个重要因素,置业者对于期房存有疑虑。房地产作为经济的重要支撑,稳定房地产市场至关重要。

自3月开始,中央频繁释放积极信号,房地产税也推后,各地政府开始逐步放宽调控,层层递进,从一季度的三四线城市到近期的二线新一线省会城市,从限购到限贷限售松绑,房地产调控步入全面放松阶段。

而随着调控的松绑,信贷的放宽,加上疫情好转,4月开始,全国房地产市场陆续触底回升,但经济环境、市场预期未能转向,刚需客户观望情绪依然浓厚,房地产交易活跃度未能明显回暖

深圳市场来看,上半年深圳房地产市场步入历史低谷,二手成交不过万套,创近15年半年度成交的新低。新房市场打新热也退潮,去化率走低,日光盘难现。

一季度,受春节假期、疫情以及经济大环境的影响,深圳二手成交持续创历史新低,2月二手成交不足千套。二季度,全国调控步入宽松周期,深圳贷款利率下行,加之深圳调控松绑传闻不断,市场触底反弹,需求小幅释放,二手成交恢复至2000套以上。

但由于政策迟迟未能落地,且全国市场回暖不及预期,进入六月,深圳市场再度小幅走低。上半年低迷市场中表现相对亮眼的是豪宅市场。新房市场核心区域豪宅表现都非常不错,去化好于热点区域刚需盘。二手市场中豪宅也占据主要力量,成交占比大幅度的上升

展望下半年,随着防疫政策的调整,疫情冲击减小,加上大规模的经济刺激持续,积极的财政政策与宽松的货币政策将合力托底经济。房地产市场随着政策救市上半年已完成触底,但也难掩需求的疲弱。深圳市场上半年触底反弹,下半年政策能否出台将成为市场能否继续回升的关键


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01 宏观政策

经济发展


  • 经济增速下行 促消费稳楼市政策跟进

一季度国内生产总值270178亿元,按可比价格计算,同比增长4.8%。

分产业看,第一产业增加值10954亿元,同比增长6.0%;第二产业增加值106187亿元,增长5.8%;第三产业增加值153037亿元,增长4.0%。

一季度GDP增长基本上都是由工业、基建、投资和出口带动,而消费疲软,地产低迷。二季度GDP继续承压,为稳增长,政府对于促消费、稳楼市的政策一直在跟进。

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  • PMI波动较大  近期持续好转

6月官方PMI录得50.2,比去年下降1.4%。2022年上半年,官方制造业PMI在三月后一直维持在荣枯线以下,直到六月才首次重回景气区间。

PMI较低的原因主要有:国际形势导致商品价格飙升,特别是俄乌局势,导致国际能源价格大涨,企业生产成本增加;疫情扩散导致部分大中城市停工停产,国内供应的不确定性导致国外订单转移等。近两个月PMI回升,是由于疫情好转加上政策频出,对经济的维稳起到了至关重要的作用。

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  • 货币政策宽松

5月末广义货币(M2)余额252.7万亿元,同比增长11.1%,创近两年新高,增速比上月末高0.6个百分点。自去年以来M2增速持续上升,反映了政府稳增长的货币政策发力,且信贷投放力度加大,流动性水平充裕。

全球通胀、美国退出量宽及加息、俄乌冲突加上新冠疫情,中国经济面临需求收缩、供给冲击、预期转弱的压力。为了保持经济增长速度、控制经济风险、支持中小微企业和民营企业融资,下半年货币政策将继续向稳增长倾斜,从总量上发力以支持经济复苏。

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  • 5年期LPR下调  信贷宽松提振需求

今年1月,1年期LPR下调10个基点,5年期LPR下调5个基点;5月,5年期LPR再次下调15个基点。5月15日,央行联合银保监会提出对于贷款购买普通自住房的居民家庭,降低首套住房商业性个人住房贷款利率下限,调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减20个基点。

5月的这两个政策相叠加,首套住房商业性个人住房贷款利率最低下限将在4.45%的基础上再次降低20个基点,即为4.25%。

疫情、经济下行等对信贷需求产生了严重冲击,信贷需求疲弱,利率的下调直接影响供需两端,同时降低了房企的融资成本和消费者的购房成本,对房地产市场有刺激作用,提振了市场需求,提高去库存效率,增强房企资金的流动性,有利于市场的稳定发展。

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  • CPI和PPI“剪刀差”收窄

2022年5月份,国内疫情防控形势持续向好,消费市场供应总体充足,全国居民消费价格(CPI)环比下降0.2%,同比上升2.1%。上半年居民消费价格指数同比增速整体缓慢上升,猪肉价格触底回升、疫情囤货与供应受阻,以及国际大宗商品价格上涨带来的输入型通胀压力是CPI抬升的主要原因。

5月份,工业生产者出厂价格指数(PPI)环比上升0.1%,同比上升6.4%,从去年十月以来,工业生产者出厂价格指数同比增速一路下跌,主要原因是各地区各部门高效统筹疫情防控和经济社会发展,保障重点产业链供应链畅通稳定;国内以焦煤、焦炭主力合约为代表的大宗商品价格回落;海外对中国商品需求滑坡造成出口动能减弱等。

PPI与CPI的“剪刀差”进一步收窄,说明我国通胀水平仍相对温和。不过,当前内需复苏偏弱,工业制造业面临结构性问题等仍然突出,加上国际局势不稳定,各地冲突不断,全球商品价格持续飙升,海外持续通货膨胀,国内需要对输入型通胀保持警惕。

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  • 市场供需双缩 资金来源自筹比例持续上升

上半年,在政策、资金逐渐宽松的背景下,房地产市场下跌的势头逐渐得到了抑制。1月到5月全国商品房销售金额、面积增速同比去年一直为负,但是下跌趋势减缓,预计底部已经形成。房地产开发投资增速与市场需求增速走势一致,但需求端缩减的更加严重,“供需双缩”,市场进入双降阶段。保障房地产行业健康稳定,实现经济稳定发展是此阶段工作中心。预计后市宽松的政策会持续,下半年行情逐渐好转。

从全国房地产开发投资主要资金来源来看,自筹比例持续上升,而定金预收款和国内贷款比例持续走低,房企开发难度加大,资金端短缺,开发积极性受到影响,针对供给端的有效政策尚待出台。

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宏观调控

  • 楼市政策逐渐宽松,“房住不炒、因城施策”定位不变

据中原地产研究中心统计,今年上半年累计房地产调控政策次数为288次,同比去年下降5%,主要以宽松政策为主。3月16日,六部门罕见联合发声,房地产释放强烈维稳信号,同日财政部宣布今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件,此后,各省市的宽松政策不断出台。

从需求端出发,各省市主要通过取消限购限售、降低首二套首付比例、提高公积金贷款额度、以及降低房贷利率等方式来刺激需求的释放。从供应端出发,各省市主要通过部分地块取消新房销售限价、下调土竞保证金比例、放松预售资金监管限制等方式,激发开发商拿地热情,降低开发成本,缓解房企现金流的压力。

总的来说,去年楼市雷厉风行的调控影响巨大,特别是泡沫大,投资客多的城市,成交量价都出现了很大的下滑。就深圳来说,去年全年的二手房成交量下跌57.3%,创近十五年的新低。

而去年的影响延续至今,在3月以前,基本上所有和楼市有关的消息都是防范房地产结构性、企业性风险,保障性租赁住房的筹建,支持租赁等,商品房救市的消息寥寥无几。

仅有一些地区的楼市已经承受不住下跌的压力,率先开始放松,但是数量很少,放松程度不高,直到六部门同时发声,提出维稳和化解房企风险,各地区才闻风而动,刚开始是放宽二手房的限购要求,接着是调整首付和贷款金额,放开限售,后面又出现了放宽二套房首付,限购区域的调整。宽松政策频次逐渐增多,程度也更加深入。

上半年,房地产市场没有加码的政策出台,根据深圳中原研究中心监测,仅有19条关于市场整顿的讯息,涵盖广告行为、物业收费等的规范要求。

上半年,深圳、上海、广州、成都、南京、云南等城市印发稳经济一揽子方案,稳经济依然是下半年主题,在房住不炒前提下,越来越多城市出台政策释放置业者需求,房地产政策不断放松,近期在政策的不断刺激之下,跌势减缓,市场见底。随着其逐步趋稳,相信下半年对稳增长的作用会逐步显现

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  • 深圳楼市政策落空  氛围随外界转暖

上半年,对于深圳楼市来说利好政策只有两个,一是5月15日央行宣布首套房贷款利率下调,伴随着全国房贷利率下降,深圳也下调利率至4.75%。

二是6月9日南方电网官方app发布商务公寓可申办居民用电。深圳的市场行情也受益于全国性政策宽松,市场信心有所恢复,成交也从底部回升。

其他的与楼市有关但是相关程度不大的是3月、5月、6月分别提出的关于疫情纾困的措施,仅停留在呼吁、支持房房企合理融资需求,居民信贷需求上,烘托了宽松环境的氛围。

总体来说,三四线城市政策调整得轰轰烈烈,但一线城市中除了广州限购政策微调外,深圳和北京、上海一样,相关政策均未出现大的松动。下半年,政策能否出台将成为深圳市场能否回暖的关键。

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02 土地市场

土地供应


上半年深圳土地市场的成交较去年同期大幅增加,居住用地以32.1万平占上半年土地总面积2成。上半年出让土地的用地性质主要为工业用地,可以看出深圳大力发展新型产业的决心。

  • 土地供应大幅增加

根据深圳中原研究中心监测,2022年上半年土地市场的成交面积较去年同期增加101.87%,成交金额同比增加38.40%,相较于去年,今年深圳上半年成交土地33宗,比去年增加13宗。工业用地成交20宗,占比60.6%,均以底价成交。

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居住用地分析

  • 8宗地全部成交,深圳首批土拍再现“红火”

上半年出让的8宗居住用地,除深汕地块外,其余地块均以最高限价拍出。本次土拍整体溢价率约15%,无一宗居住用地流拍,由此看出房企对于整个深圳未来的发展前景仍然看好。上半年居住用地成交面积为33.11万平,较去年下降21.87%,仅占上半年土地成交面积的20.55%。供应的居住用地中有一块是企业自持的保障性租赁住房,面积达5431平。

央企、国企成为拿地主力,民企方面仅万科联合人才安居拿下宝安新安地块,由此可以看出目前民企整体仍旧处于资金周转的困境之中。土地储备一直都是房企可持续发展的动力,一方面,市场行情不好,开发商回款速度慢,现状堪忧;

另一方面,由于资金问题参与不了土拍,没有土地储备,影响后续发展,综合实力较差的民企在深圳无法立足,只能退出历史的舞台。目前的情况来看,深圳未来楼市以国企、央企开发为主。

此外,本次用地也进一步加大了保障性租赁住房供应力度,龙岗区宝龙地块全部用于建设企业自持的保障性租赁住房,而其余7宗用地均建设“普通商品住房+保障性租赁住房”。

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土地排行榜

  • 万科、深圳人才安居获得上半年度单价“地王”称号

根据深圳中原研究中心的统计,2022年万科联合人才安居集团以70.51亿拿下宝安新安A012-0112宗地。该宗地位于尖岗山豪宅片区,具体位置是曦城南区南侧、尖岗山公园西侧,邻近京港澳高速。

地块面积9.8万平方米,建筑面积21.55万平方米,建成后普通商品住房销售均价不得高于87494元/平方米(毛坯)。最终只租不售面积达4.51万平,占建筑面积的20.92%,可售楼面价达41364元/平方米。

将时间线拉长至近三年看各地块可售楼面价,南山和宝安的可售楼面价包揽前五,而福田近三年来仅有一块出售型人才住房供给。

上半年深圳首轮集中供地出让的8块居住用地,除龙岗区宝龙街道G02310-0001宗地外,其余用地采用“三限双竞+摇号”的方式挂牌出让,最高溢价率仍控制在15%以内。

其中有四块居住用地限价有不同程度的上调,以宝安新安街道A012-0112宗地为例,地块周边万科都会四季和佳兆业凤鸣水岸是2021年5月拍的地,限价8.32万/平,相比之下,限价提高了约4千/平,房企盈利空间增加。前有二手房限价调整的信息,后有土地限价松动,加上日益宽松的政策环境,深圳首轮土拍情况相较于临深还是较为乐观。

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  • 2020年至今深圳各区“地王”

2020年至今各区总价地王

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