东莞旧改新政来了!签约95%可提政府裁决,划定5年改造大圈

7月18日,东莞市自然资源局发布《关于聚焦先进制造 打造高品质空间 全面加快“三旧”改造的实施意见(公开征求意见稿)》(以下简称实施意见),公开征求意见。

实施意见表示:

● 谋划改造重点,划定5年重点改造区域“大圈”实现各类资源集中投放,切实推进市级、镇街(园区)重点发展区域、TOD区域的连片统筹改造。

● 规划统筹阶段,镇街(园区)编制片区统筹规划、单元规划,不再单独编制单元划定方案、前期研究报告及控规。同步开展前期工作,原则上改造意愿和补偿指导标准须取得单元内权益土地面积和人数占比均达80%以上的权益人书面同意。

● 建立“审查意见一次性告知”制度,原则上每个阶段只征求一次意见,后续方案调整如不涉及职能部门政策适用条件改变的,可不再征求意见。减少反复决策,方案不涉及政府(集体)综合收益减少等关键内容调整的,可不再上会讨论、表决。

● 单元范围内已签订补偿协议的权益土地面积和人数合计占比均不低于95%时,实施主体与未签约权益人经充分协商仍协商不成的,为维护和增进社会公共利益,可提请市人民政府依照有关规定进行调解与裁决。

● 各镇街(园区)谋划若干500亩以上的政府统筹连片“工改工”片区,1年内首期清拆,3年内全部完成,作为全市硬任务。

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优化规划体系,高水平引领“三旧”改造

1、强化宏观顶层谋划:


谋划改造重点,划定5年重点改造区域“大圈”,实现各类资源集中投放,切实推进市级、镇街(园区)重点发展区域、TOD区域的连片统筹改造。

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2、强化中观片区统筹:

在“大圈”内划定重点改造片区“中圈”,实施大片区改造。以中观层面的片区统筹规划,作为支撑政府连片规划统筹的核心抓手,从更大广度、更高视角出发,承接上层规划战略意图,引领下层单元实施,形成“三旧”改造专项规划——片区统筹规划——单元规划的规划统筹体系。

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3、强化微观单元管控:

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优化流程体系,高效率赋能“三旧”改造

1、整合工作流程:

整合“三旧”改造流程为规划统筹、实施方案、确认主体、开发监管等四个阶段。


规划统筹阶段,镇街(园区)编制片区统筹规划、单元规划,不再单独编制单元划定方案、前期研究报告及控规。


同步开展前期工作,原则上改造意愿和补偿指导标准须取得单元内权益土地面积和人数占比均达80%以上的权益人书面同意。

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2、提升审批效能:

建立“审查意见一次性告知”制度,原则上每个阶段只征求一次意见,后续方案调整如不涉及职能部门政策适用条件改变的,可不再征求意见。

减少反复决策,方案不涉及政府(集体)综合收益减少等关键内容调整的,可不再上会讨论、表决。

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3、强化公开透明:

建立公开透明的地价计收方式和容积率计算规则,形成区片地价“一张表”和区片容积率“一张图”,通过信息化系统公开结果,减少模糊博弈空间。

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4、明确期限约束:

采取权利人自行改造模式实施的单元须在单元规划获批后半年内完成改造及用地方案审批,改造及用地方案获批后半年内动工建设。

采取单一主体挂牌招商模式实施的单元,须在单元规划获批后一年内确认实施主体(旧村改造为主的为两年),确认实施主体之后一年内动工建设。

逾期未完成需延期的,应上报市政府“一事一议”,否则五年内该改造单元不再重启改造工作。

单元范围内已签订补偿协议的权益土地面积和人数合计占比均不低于95%时,实施主体与未签约权益人经充分协商仍协商不成的,为维护和增进社会公共利益,可提请市人民政府依照有关规定进行调解与裁决。

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5、强化标准化信息化支撑:

建立容差机制,供地红线范围、面积与控规出现差异的,差异面积不超过地块面积0.3%且总面积在300平方米以内的,视为误差处理,以供地红线办理相关手续。

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优化“工改工”体系,高质量打造先进制造载体

1、加强连片“工改工”政府统筹

强化政府主导作用,各镇街(园区)谋划若干500亩以上的政府统筹连片“工改工”片区,由镇街(园区)政府、市属国有企业、镇街(园区)所属企业或镇村合作改造,1年内首期清拆,3年内全部完成,作为全市硬任务。

加大龙头企业用地整备,每年“工改工”任务中设置20%的连片产业用地收储任务。

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2、优化市场参与连片“工改工”

推动高品质、高效益连片改造,建立优秀产业运营商评价机制,支持有产业资源与运营实力的优质市场主体深入参与连片“工改工”。

加强品质把关,重点管控建筑立面平面、宿舍比例与户型等要素,严控改变厂房、宿舍用途等“擦边球”行为。

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3、加大连片“工改工”政策支持:

支持一批产业社区试点,达到一定面积和生产用房比例的,可适当提高可分割转让比例,限定用于倍增企业、上市后备企业、专精特新企业等市认定的优质项目,拓宽低成本空间供给渠道。

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优化改造体系,高品质建设城市空间

1、推进分类改造:

大力推进城市中心区精细化修补,全面补强功能、设施、形象短板,可根据实际情况适当放宽单元面积要求。

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2、加强联动改造:

建立骨肉相连、同步实施的“工改工”与“工改居商”项目联动机制,明确联动产业占比,各镇街“工改工”原则上不低于70%,旧村改居商面积不纳入联动核算,确因特殊原因无法达成联动比例的,可将闲置用地盘活、城区保护利用专项资金等纳入联动。

允许镇街(园区)以挂账形式启动居商单元,在完成挂账任务前,不得申报新的居商改造单元。

在联动申报与任务考核中,连片高质量“工改工”项目可获得核算系数加成。

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3、优化贡献机制:

优化设施移交规则,依托城市体检,在片区统筹规划中合理统筹安排公共设施布局,按照单元开发量计算用地移交责任,除落实紧缺急需的公建配套外,其余移交用地作为发展备用地。

建立“三旧”改造的保障性住房供应机制,通过居商类项目供应限户型、限房价的保障性住房,切实增强城市对人才的吸引力。

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4、深入推进头雁计划:

继续遴选一批示范性好、实施性强的项目,强化市级统筹,纳入市级“头雁计划”,从更高维度更大力度推进高质量片区改造。

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5、快优结合推进存量项目:

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优化利益体系,高层次推动改造良性循环

1、平衡各方改造收益预期:

镇街(园区)可实施产业平衡资金机制,结合地价计收办法,分类设定平衡系数,权利人自行改造的“工改居商”单元系数为1.2、单一主体挂牌招商的“工改居商”单元系数为1.1,镇街(园区)可结合实际情况自行设定系数。平衡资金由市、镇5:5分成,实施预算管理,用于反哺连片“工改工”。

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2、推动集体收益良性循环:

引导村(社区)“工改工”与“工改居商”同步联动实施,鼓励集体工业用地交由政府收储改造。

支持镇街(园区)探索集体“工改工”利益平衡机制,对集体经济组织“工改居商”超出属地联动产业占比的,在超出部分的“工改居商”集体综合收益中计提平衡资金,用于奖励属地超额完成“工改工”比例的集体经济组织。

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3、规范工业用地转让:

探索低效存量工业用地退出机制,对闲置工业用地、低效工业用地,引导高效利用或交回政府统筹,二次转让由政府优先回购,政府放弃回购的,受让方需与属地镇街(园区)签订监管协议,约定产业类型、经济效益与税收要求。

严厉打击以“工改居商”名义炒卖倒卖工业用地、“二手房东”囤积厂房、哄抬租金、违规分租等行为。

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