临深月报 | 三市新房总供应持续缩减

深圳中原研究中心-临深楼市2021年8月报

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1临深区新房住宅市场

  • 三市新房总供应持续缩减

  • 三市新房成交量继续下挫

  • 三市去化周期仅中山缩短

临深三市:新房总供应持续缩减

  • 8月临深三市新房住宅供应12978套,环比↓29.0%;供应面积138.1万平,环比↓30.2%。

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临深三市:新房成交量均下挫

  • 8月临深三市新房住宅成交11919套,环比↓21.1%;面积130.2万平,环比↓21.2%,三市新房成交量继续下挫。

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临深三市:去化周期仅中山缩短

  • 东莞新房住宅去化周期上升至8.4个月;惠州新房住宅去化周期升至17.3个月,中山去化周期降至14.6个月。

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东莞临深片区包括:松山湖、清溪、凤岗、黄江、大朗、大岭山、长安、虎门、塘厦。2   东莞楼市

  • 5宗商住用地成交

  • 房企积极抢跑 成交量继续萎缩

  • 市场进入低谷期

  • 临深片区成交量掉头向下

视点:“莞八条”正式发布 东莞楼市调控再升级

东莞出台“莞八条”实行针对性调控,抑制投机炒房、遏制房价过快上涨

8月2日,东莞住建局出台“莞八条”,政策调控力度可谓空前,绝对称得上史上最严厉的调控,本次政策调控涉及的维度非常全面,非常有针对性,对去年楼市热潮的四大因素:资金端、地市、供求、炒房等均出台了针对性的调控措施,同时也对之前的一些政策漏洞打上了补丁,加大调控“组合拳”力度,坚决抑制投机炒房,遏制房价过快上涨。重点内容包括实行“限房价、控地价、提品质”新型土地出让模式,管控东莞过快上涨的房价,也促使房企理性拿地;法拍房纳入限购,避免法拍市场火热现象传导到一二手市场;暂停向个体工商户销售商品住房,防止投资客通过注册个体工商户同时利用后疫情扶持小微企业的经营贷炒房;新入户家庭购买首套新建商品住房遵循孰早原则,调整后政策显得更加合理,条件“二选一”,实际操作更加灵活;增值税免征年限由2年提高至5年等。抑制“短炒”投机行为,从而降低市场预期,促使投资客退场。(来源:中原地产研究院)

东莞出台“三限房”试点方案:符合条件可购完全产权

8月23日,东莞市人民政府办公室印发《东莞市三限房(共有产权住房)建设和分配试点方案》。随后,东莞市住房和城乡建设局官网发布政策解读。根据《方案》解读,东莞市委市政府决定选取虎门、长安、凤岗、塘厦、大朗等5个镇开展三限房(限房价、限地价、限销售对象)建设试点。其提及,目前,5个试点镇普通商品住房价格均高于全市平均水平。三限房以其共有产权的特点引人注目。该类型房屋由承购人按总价的50%出资购买50%产权,另50%产权由代持机构持有,房屋归承购人使用,故市场上有声音对此理解为“半价买房”“5折买房”。此外,房屋交付一定年限后,经东莞市政府同意,承购人可获得完全产权。(来源:人民资讯)

土地:5宗商住用地成交

  • 8月东莞共计5宗居住用地成交,7宗挂牌,成交用地占地面积约为38.0万平,环比↑69.1%,楼面均价为19191.5元/平,环比↓29.2%。成交的商住用地中仅1宗位于临深片区虎门镇。

  • 截止2021年8月,虎门镇宅地累计供地保持最高。

土地:东莞居住用地成交详情

8月居住用地成交详情:

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全市:房企积极抢跑 成交量继续萎缩

8月东莞新房住宅批售5332套,环比↑198.2%,面积57.2万平,环比↑201.1%。

8月东莞新房住宅成交2568套,环比↓36.8%;成交面积30.1万平(临深8.1万平、非临深22.0万平),环比↓34.5%。

住宅供应明显回升,随着“莞八条”的出台,市场观望情绪浓厚,房企预期下降,积极促销抢跑“金九”,成交量继续萎缩。

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全市:8月市场进入低谷期

  • 据中原地产研究院对全市在售100多个项目监测显示,8月市场陷入低谷,低来访量,同比2020年↓44%,创三年以来最低水平。随着“莞八条”的出台,市场观望情绪浓厚,房企预期下降,积极推出促销活动加大营销力度,项目联动转介增多、高佣转介增多,来访量环比小幅回升。然而客户来访转化率持续走低,认购量同比2020年↓48%,而在加速推货的作用下,环比上涨约30%。

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临深:成交量掉头向下

  • 8月东莞临深片区新房住宅成交708套,环比↓33.4%;共计8.1万平,环比↓30.9%,6月以来临深片区成交情况整体稳定向好,8月受“莞8条”影响,临深成交量掉头向下。

  • 8月凤岗和塘厦表现抢眼,成交量为临深最高。8月由于塘厦天悦家园定价低于市场预期,成交118套位居全市第四;凤岗的嘉辉豪庭和三正鹏程上花园共计成交203套,其中凤岗三正鹏程上花园持续推新,本次所推楼栋舒适度较高,以上三盘成交套数占临深近半成。

全市:新房市场成交TOP10

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东莞市场小结

  • 8月东莞共计5宗居住用地成交,7宗挂牌,成交用地占地面积约为38.0万平,环比↑69.1%,楼面均价为19191.5元/平,环比↓29.2%。成交的商住用地中仅1宗位于临深片区虎门镇。

  • 8月东莞新房住宅批售5332套,环比↑198.2%,面积57.2万平,环比↑201.1%。东莞新房住宅成交2568套,环比↓36.8%;成交面积30.1万平(临深8.1万平、非临深22.0万平),环比↓34.5%。8月东莞临深片区新房住宅成交708套,环比↓33.4%;共计8.1万平,环比↓30.9%,6月以来临深片区成交情况整体稳定向好,8月受“莞8条”影响,临深成交量转头向下。

  • 据中原地产研究院对全市在售100多个项目监测显示,8月市场陷入低谷,低来访量,同比2020年↓44%,创三年以来最低水平。随着“莞八条”的出台,市场观望情绪浓厚,房企预期下降,积极推出促销活动加大营销力度,项目联动转介增多、高佣转介增多,来访量环比小幅回升。然而客户来访转化率持续走低,认购量同比2020年↓48%,而在加速推货的作用下,环比上涨约30%。

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惠州临深片区包括:惠城区、仲恺区、惠阳区、大亚湾区。3   惠州楼市

  • 共计4宗居住用地成交

  • 新房成交量低迷

  • 新房成交均价继续攀高

  • 临深仅惠城新房均价上涨

  • 全市二手均价稳中有降

惠州:住建部约谈惠州 惠州发布“惠八条”

8月9日凌晨,惠州市住房和城乡建设局网站发布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》

《通知》主要内容如下:

•建立完善房价地价联动机制。优化土地竞拍规则,实行“限房价、限地价、竞配建、竞品质”等出让方式;

•加强新建商品住房预售和价格备案管理。半年内成交平均折扣率低于95折的,对未推售房源备案价格进行调降;

•严格房地产开发资金监管。加强购地资金来源审查,严格落实购地使用自有资金规定。超出“三道红线”的房地产开发企业,不得参土地招拍挂;

•进一步完善商品住房销售政策。重点片区暂停向区域内拥有一套及以上住房的非本市户籍居民出售新建商品住房;

•严格落实配建公建设施。对未按规定建设公建设施的,采取停建、停售措施,暂停开发企业及关联企业购地资格;

•稳步提升住房保障覆盖面。逐步扩大住房保障范围,加强人才住房保障力度;

•严格规范房地产市场秩序。严厉打击捂盘惜售、炒买炒卖、价外加价、发布虚假广告等扰乱市场行为;

•强化联动调控机制。不断完善和用好政策工具箱。(来源:惠州市住房和城乡建设局网站)

马安地块恢复挂牌惠州城投底价竞得

金山新城马安片区占地近10万m2的大宗商住地块,于8月25日恢复挂牌出让,8月27日,该宗地块最终被惠州市城投置业发展有限公司竞得,成交总价179460万元,折合楼面价约6189元/ m2 。(来源:惠州市中原战略研究中心)

土地:共计4宗居住用地成交

  • 8月惠州居住用地共计2宗挂牌,4宗成交,1宗流拍,总成交占地面积为7.6万平,环比↑31.4%;楼面均价为7979元/平,环比↓6.2%;居住成交用地中,仅1宗位于临深片区惠城区,占地面积近7.3万平,由惠州市城投置业发展有限公司以底价竞得。

  • 截止8月底,临深片区仲恺区居住用地成交量保持最高,总占地面积302万平,远超其他地区。

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土地:惠州居住用地成交详情

  • 8月居住用地成交详情:

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全市:新房市场持续低迷

8月惠州新房住宅批售5855套,环比↓49.9%;批售面积59.42万平,环比↓53.3%。

8月惠州新房住宅成交6078套,环比↓14.6%,成交面积64.04万平(临深49.1万平、非临深14.9万平),环比↓16.5%。惠州首套利率居高不下,加之疫情、限购调控等因素,惠州新房市场持续低迷。

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临深:新房住宅存量情况

  • 8月惠州临深片区新房住宅存库面积环比变化情况:

  • 仲恺区↑2.9%,惠城区↑1.7%,大亚湾区↓2.2%,惠阳区↓0.2% 

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全市:新房成交均价继续攀高

  • 8月惠州全市新房成交均价为13463.9元/㎡,环比↑1.45%;

  • 8月惠州临深片区新房成交均价为14422.1元/㎡,环比↑0.83%。

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临深:仅惠城新房均价上涨

  • 8月仅惠州临深片区中,仅惠城区新房均价上涨,一改7月仅惠城区下跌局势,8月其他片区都有不同程度的下跌。大亚湾区新房均价维持临深最高,环比↓2.0%,收至16519元/㎡;惠阳区跌幅最大,环比↓4.7%,跌至15474元/㎡。

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临深:8月新房均价一览表

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临深:市场持续低迷

  • 8月惠州临深片区新房住宅成交4631套,环比↓11.1%,面积共计49.1万平,环比↓12.0%,成交面积占全市成交面积的76.8%。临深市场持续低迷,成交情况普遍下行。赣深高铁年底开通,该高铁在惠州设三个站点,分别位于博罗、惠城、仲恺,惠城区把握契机新房成交情况有所好转,但依旧处于低位,而仲恺成交量继续下行,成交套数、面积环比均跌超30%。

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全市:二手均价稳中有降

  • 8月惠州二手房挂牌均价为11359元/平,环比↓0.32%。上半年惠州二手房价涨势较强,7月住建局约谈惠州之后,二手房价呈现平稳下行趋势。

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临深:8月二手住宅挂牌均价一览表

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惠州市场小结

  • 8月惠州居住用地共计2宗挂牌,4宗成交,1宗流拍,总成交占地面积为7.6万平,环比↑31.4%;楼面均价为7979元/平,环比↓6.2%。

  • 8月惠州新房住宅批售5855套,环比↓49.9%;批售面积59.42万平,环比↓53.3%。8月惠州新房住宅成交6078套,环比↓14.6%,成交面积64.04万平(临深49.1万平、非临深14.9万平),环比↓16.5%。8月惠州全市新房成交均价为13463.9元/㎡,环比↑1.45%;临深片区新房成交均价为14422.1元/㎡,环比↑0.83%。8月惠州临深片区新房住宅成交4631套,环比↓11.1%,面积共计49.1万平,环比↓12.0%,成交面积占全市成交面积的76.8%。临深市场持续低迷,成交情况普遍下行。

  • 8月惠州二手房挂牌均价为11359元/平,环比↓0.32%,二手房价呈现平稳下行趋势。

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中山临深片区包括:南朗镇、火炬开发区、东区、民众镇。

4   中山楼市

  • 2宗居住用地挂牌

  • 新房成交量下挫

  • 成交均价高位维稳

  • 临深新房成交连续5个月下滑

  • 二手住宅成交均价基本稳定

  • 临深各区二手报价普涨

视点:优惠政策频出,公积金贷款实行三价合一

中山首个研究生院落户火炬

8月11日,中山市自然资源局发布了关于《中山火炬开发区中心片区03-2单元控制性详细规划调整》的公示,其中按照规划,片区将建设成现代服务业集聚、创新资源汇集的城市核心区的重要组成部分,集聚研究院、金融服务、科技中介服务等产业服务机构。而从调整内容一览表可以发现,调整后的新型产业用地将用于建设长春理工大学中山研究生院,教育科研用地则用于建设中国检验检疫科学研究院粤港澳大湾区研究院。(中山房频)

中山出台方案整治物管乱象

8月23日,中山市住房城乡建设局网站发布了《2021年中山市物业管理专项整治工作方案》。方案提到,市住建局及相关部门未来将重点查处20种物业违法违规行为,包括物业乱收费、挪用住宅专项维修资金、擅自对业主停水停电等。关于建设单位、业主委员会及其委员的共17种违法违规行为也在本次重点查处的范围内。(来源:中山房讯)

8月中山7间银行上调利率

近日,通过致电银行咨询关于房贷利率的信息发现本月中山共有7家银行上调房贷利率加点,1家银行下调。首套利率方面,本月中山有5家银行利率达到6%,分别是广州、光大、工商、招商以及建设银行,其中建设银行6.2%的首套利率为目前全中山最高。二套房贷利率方面,目前中山大部分银行实际利率均已达到6%或以上。光大银行6.7%继续高企本月二套利率的首位,最低为农商银行的5.65%。(来源:中山房讯)

中山西环高速拟明年通车

8月24日,中山西环高速大涌至板芙路段大型机械和运输车辆集结,该项目的桥面沥青中面层试验段正式开铺。据悉,随着试验段铺筑顺利完成,中山西环高速项目路面工程正式拉开帷幕,将于9月进入全面施工阶段。据了解,中山西环高速项目的完工通车目标为2022年。截至今年7月,中山西环高速项目建安总投资为186.5亿元,开工累计已完成135亿元,占建安总投资的72.4%。今年项目已完成投资31.9亿元,为年度投资计划52亿元的61.3%。(来源:南方网)

土地:2宗居住用地挂牌

  • 8月中山无居住用地成交,2宗居住用地挂牌。

  • 截止2021年8月底,居住用地成交面积最大的是翠亨新区。

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全市:新房成交量继续下挫

  • 8月中山新房住宅批售1791套,环比↓62.8%;批售面积21.5万平,环比↓58.30%,批售水平创年内最低。

  • 8月中山新房住宅成交3273套,环比↓16.4%;成交面积36.0万平(临深8.1万平、非临深27.9万平),环比↓15.1%。中山新房成交今年以来整体呈现下滑走势。

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全市:成交均价高位维稳

  • 8月中山市全市新房成交均价为19244.0元/㎡,环比↓0.5%。

  • 8月中山市临深片区新房成交均价为21501.6元/㎡,环比↑7.1%。

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临深:火炬新房均价回归两万元区间

  • 8月中山火炬开发区备案均价22552元/平,环比↑12.8%,再次回归两万元区间,临深片区备案均价仅南朗街道下跌。临深片区中南朗、民众街道均价低于全市平均水平。受市场情绪影响,前期临深部分片区均价波动较大,频率较高,而8月仅火炬开发区保持高波动率。

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临深:8月新房均价一览表

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临深:新房住宅存量情况

  • 8月中山临深片区新房住宅存库套数环比变化情况:

  • 火炬开发区↓3.1%,民众镇↓6.2%;南朗街道↑1.1%,东区↑0.8%。

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临深:新房成交连续5个月下滑

  • 8月中山临深片区新房住宅成交687套,环比↓11.8%;成交面积8.1万平,环比↓9.0%。

  • 8月仅南朗街道成交量回升,火炬开发区成交429套,成交量继续领跑其他临深片区,连续13个月保持占比第一,但成交量下探明显。此外,东区和民众街道成交量也均跌超25%。总体上看中山临深片区新房成交情况惨淡,连续5个月下滑。

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全市:新房市场实际成交TOP10

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全市:二手住宅成交均价基本稳定

8月中山二手住宅成交均价为11271元/㎡,环比↓0.19%,今年以来中山二手住宅成交均价基本稳定,最大波动幅度0.59%。

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临深:8月二手住宅成交均价一览表

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中山市场小结

  • 8月中山无居住用地成交,2宗居住用地挂牌。

  • 8月中山新房住宅批售1791套,环比↓62.8%;批售面积21.5万平,环比↓58.30%,批售水平创年内最低。8月中山新房住宅成交3273套,环比↓16.4%;成交面积36.0万平(临深8.1万平、非临深27.9万平),环比↓15.1%。中山新房成交今年以来整体呈现下滑走势。8月中山市全市新房成交均价为19244.0元/㎡,环比↓0.5%。8月中山市临深片区新房成交均价为21501.6元/㎡,环比↑7.1%。中山临深片区新房住宅成交687套,环比↓11.8%;成交面积8.1万平,环比↓9.0%。总体上看中山临深片区新房成交情况惨淡,连续5个月下滑。

  • 8月中山二手住宅成交均价为11271元/㎡,环比↓0.19%,今年以来中山二手住宅成交均价基本稳定,最大波动幅度0.59%。

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