利率下降,个税下降,是东莞的买房信号?

来源:东莞房叔

近期一则广佛房贷利率下降消息被放大传播,主要的意思就是房贷利率下降,这是买房信号来了。

房叔疑问了,现在的房贷利率比2020年底低了?比2019年的房贷利率也低了?

房叔记得2020年中东莞首套房贷款利率约LPR+60基点=5.25%,现在东莞首套房贷款利率约LPR+130基点=5.95%。

你说,房贷利率变化的时间维度是多长呢?竟然喊出利率下降,买房信号出现了。

房叔个人认为房贷利率实质降低是低于上一轮市场启动前的利率,而不是大幅提高后的小幅降低,被解释为进场信号。

目前来看,只有房价调整到的新的平衡点,房贷利率才会明显降低,否则通胀预期下,利率变化不大。

真正的信号是公积金贷款额度增加,5年期LPR向下调整,加点基数明显降低。

还有就是大湾区陆续有城市调整二手房住宅交易个税,由之前的2%下降为1%,是利好市场活跃性,但是购买者手里差的是1%的资金吗?

喊话进场,一般都是相关利益方,理解万岁!

9月30日,东莞也调整了个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率调整为1%,个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率调整为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的,按相关税收政策规定执行。个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率统一为5%。

值得关注的二手非住宅个税下降为1.5%,土地增值税核定为5%,对于商业类产品(商办)的二手流动性是利好,但是本质问题没解决,只能是促进市场交易活跃性,并不能改变预期价值。

商办产品被市场遗弃的首因是没有附加公共资源,例如落户、教育等资源的支撑;还有就是之前大家都深陷泥潭,正所谓一朝被蛇咬十年怕井绳。

不过利率下降是好事,特殊时期的方式,是时候要让利给普通购房者了;个税降低,更是减轻购房者税负的具体体现,总体是利好信号强烈;有一种支撑市场的信号,当下的稳是不能向下波动过大。

棒子国、HK地区房贷利率约2.5%,RB房贷利率约1%,现在国内的利率约6%,下调的空间足够大,只是还没到时候而已。

这些都是交易环节中的润滑剂,但是房住不炒的主旋律不会动摇。

房地产市场适度宽松只是过去高压调控后的适度修正,并不是要刺激房地产市场,而是让市场健康平稳发展。

对此,房叔复盘了三季度东莞楼市政策,东莞共计发布了9条楼市相关的政策,可谓是织密了政策底。

1、7月9日,东莞发布新房备案价新规,不得以配建、配套和商业为理由提高售价。

2、8月2日,东莞加码调控政策,个人住宅交易增值税满2免征改为满5年;新入户需要2年内连续缴满半年社保才可购买新房。

3、东莞“三限房政策”出台(限房价,限地价,限销售群体),采取先定向分配,再抽签的模式。

4、9月9日,东莞新规出台,严查房企资金来源和马甲。

5、9月14日,东莞出台新政,若房企违规使用预售资金,暂停网签。

6、9月27日,东莞住建局规定房产经纪人实名制,不得发布明显高于参考价的房源,从制度上管理房产经纪人乱象。

7、9月30日,东莞发布新房价格地图,对房企拿地和板块房价天花板作了规定。

8、9月30日,东莞摇号选房系统上线,首个摇号项目可能为深业松湖云城。

9、9月30日,东莞二手住宅个税降为1%,非二手住宅降为1.5%。

政策层面不断织密调控细则,目的是为稳定市场数据和情绪,不管是从房企拿地资金、增值税免征年限增加、还是房产经纪人管控、以及新房价格地图等的发布主要是为了向市场透传信息的透明度,避免信息偏差带来的价格波动。

注:未来可能出现官方属性房产线上交易平台

另外,推出“三限房”扩宽住房供应体系,吸引人才来东莞安居乐业。

目前待落地的是二手房参考价政策,东莞住建局会根据市场情况适时推出;但是现阶段市场情绪低迷,成交量持续低位,观望情绪浓厚,购买力乏力等因素叠加,使得调控效果显现,后续市场大概率会保持偏冷的状态。房企已开始暗地里打折出售新房,后续房企让利的现象会成为普遍现象,抢占有限的客户群体才是王道。

利率下降,个税下降,是东莞的买房信号?

尤其值得关注的新房价格地图,结合此前东莞发布新房售价一年涨3%或5%的通知,若严格执行,即可预估各板块新房备案价走势;另外规定,房企最低可按备案价9折售出,否则不能网签,需要重新备案。

新房的价格地图简要解读为同一个镇街分为7个等级,每个镇街不同等级的价格仅显示部分等级价格,同一个等级不同板块价格差异明显。

对于这个新房价格地图,创新性很强,但是有一种价格兜底的味道。

作为普通购房者来说,这份新房价格地图更多的是一份新房价格指南,官方背书的指南,我们可以依据指南对比选择楼盘,切不可接受过高溢价的楼盘。

现在是等待二手房参考价的发布,房叔预计可能会呈现结合新房价格地图数据,同一个板块内二手房(主流次新盘)参考价可能略高于新房价格的操作,新房市场迎来更久的“春天”。

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