谢逸枫:9月全国76座城房价破万元 100城288城房价涨幅回落

文/谢逸枫

笔者过去20年一直坚持一个观点,决定房价、房地产发展的短期、中期、长期趋势是政策,不是金融、不是土地、不是人口。其次才是供需关系,土地供应、金融。最后是城镇化、城市化的人口增长、户籍化的速度。因为政策决定金融、土地、人口、供需关系。

由于GDP、实体经济、房地产下行过快,为防止房地产投资、成交、房价、土地市场下降过快。首先是11个城市的房价下跌令。其次是二手房降低个税,珠海、肇庆、中山、惠州、东莞。因为二手房指导价的城市达到13个。再次是房贷利率下调,广州、佛山、苏州。最后是购房补贴,长春、哈尔滨。降低落户门槛,武汉。

目前不少地方发布不允许降房价的规定,岳阳、桂林、菏泽、昆明、沈阳、江阴、株洲、唐山、海口、惠州、南宁11个城市出台房价限跌令。早在2014年、2016年、2019年杭州、邳州、恩施、合肥、桂林、东莞、马鞍山、赣州、砀山、惠州10个城市的住建局给出“约束降价”指导的行动,有的规定降幅10%,有的规定只允许在5%。

之所以称为“限跌令”,是因为部分房企或中介在采取降低销售价格并明显低于市场正常价格销售或代理新建商品房时,受到了政府官方约谈或制止。从目前公布“限跌令”的城市看,各地主要打压的是恶意降价行为,其中部分房企的销售定价远低于市场价格,被认为严重扰乱了市场。

谢逸枫:9月全国76座城房价破万元 100城288城房价涨幅回落

二手房个税减半。9月30日,东莞市税务局调整个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率有关事项公告,从11月1日起执行。个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率调整为1%,个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率调整为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的,按相关税收政策规定执行。

个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%。更关心的自然是个人二手房转让所得税,核定征收税率由2%降为1%,这是继珠海、肇庆、中山、惠州之后,再一座降低个税的城市。降低交易税费的,对于买卖二手房的双方来说,都是利好的。降低交易成本,促进二手房的流通,同时减轻购房二手房群体的购房成本。

按照下面的2021年9月二组100城、288城房价指数、平均价格看,房价总体平稳,城市分化严重,房价板块轮动上涨,调控收紧的城市房价涨幅放缓。其一是溢出效应,需求、资金的流动加快。其二是部分城市二手房交易调控、监督加强,一手房受益。其三是部分城市一手房调控收紧,附近城市房价受益。

所谓的中国城市住房(一手房)价格288指数,通过定期监测全国4个直辖市及284个地级市、计划单列市(不含新增加的三沙市)一手房的相关成交数据和市场调研数据,采用类似房屋重复交易法,计算288个地级以上城市月度价格变动趋势,在此基础上形成中国房地产288价格指数(一手房)。

其一是中国房地数据研究院数据显示,2021年9月288城市的商品住宅销售均价破万元一平方米的城市由7月73个回升到8月79个,到9月下降到76个。9月环比上涨125城,下跌163城。同比上涨179城,下跌109城。8月环比上涨123城,下跌165城,同比上涨202城,下跌86城。7月环比上涨176城,下跌112城,同比上涨200城,下跌88城。说明房价涨跌分明。

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9月份各大区域中,各湾区房价指数均呈上升趋势,但是涨幅回落,其中环杭州湾大湾区环比涨幅度最大为11.19%(8月11·65%),其次为长三角超级湾区及粤港澳大湾区涨幅分别为8.82%(8月9·67%)和7.11%(8月8·24%)。

9月,除京津冀及哈长城市群房价指数呈环比下降趋势,其余12个城市群房价指数环比有不同程度的上涨。京津冀城市群,跌幅为3.69%(8月-3·60%)。此外,在呈上涨趋势的城市群中,长江三角洲城市群涨幅最大,为8.98%(8月9·07%)。其次是海峡西岸,涨幅7.30%,粤港澳大湾区城市群,涨幅为7.11%(8月8·24%)。

全国29个都市圈中,2021年9月有22个都市圈房价指数环比上行13个,8月15个比7月14个增加1个。其中银川都市圈及厦门都市圈涨幅较高,为别为17.75%、12.13%。在环比下降的9个(8月7个、7月8月)都市圈中,降幅最大的是首都都市圈,降幅为3.53%(8月2·59%),其次是呼和浩特都市圈,降幅为2.28%。

2021年9月份,各线城市均呈不同程度上涨,其中涨幅最大为一线城市,环比涨幅为11.56%(8月13.59%。其次为新一线城市和二线城市,涨幅分别为6.27%(8月6·77%)和7.09%(8月5·53%),说明区域、城市分化严重,一线涨幅回落,二线城市涨幅扩大。

其二是中国指数研究院数据显示,三季度,楼市调控政策延续从严从紧态势,市场继续降温,百城新房及二手房价格持续收窄,9月下跌城市数量有所增加,市场进一步降温。2021年三季度,百城新建住宅、二手住宅价格累计分别上涨0.70%、0.91%,较二季度分别收窄0.22和0.58个百分点。

2021年9月,100个城市新建住宅平均价格为16175元/平方米,环比上涨0.14%,涨幅较上月收窄0.06%。从涨跌城市个数看,65个城市环比上涨,33个城市环比下跌,2个城市与上月持平。同比来看,全国100个城市新建住宅平均价格较去年同期上涨3.40%,涨幅较上月收窄0.11%。

9月,100个城市二手住宅平均价格为16032元/平方米,环比上涨0.13%,涨幅较上月收窄0.21%。从涨跌城市个数看,52个城市环比上涨,43个城市环比下跌,5个城市与上月持平。同比来看,全国100个城市二手住宅平均价格较去年同期上涨4.38%,涨幅较上月收窄0.06%。

8月。100城新建住宅价格指数(样本平均价格)破万元一平方米的城市51个,环比上涨的城市68个,环比下降的城市30个,持平城市2个。7月100城环比上涨城市74个,环比下跌城市23个,持平城市3个。说明房价上涨的城市越来越少,下降的增加。

三季度,珠三角新房价格累计涨幅较二季度明显收窄,9月价格环比止涨转跌。2021年三季度,珠三角城市群新建住宅价格累计上涨0.34%,较二季度收窄0.94个百分点,各城市群中收窄幅度最大。单9月来看,珠三角城市群新建住宅价格结束18个月连续上涨态势,由8月环比上涨0.13%转为下跌0.03%,市场明显降温。

区域内广州、深圳、珠海、中山、东莞等城市购房情绪趋向理性,其中中山9月多项目开展打折、送优惠等活动,新房价格环比下跌0.43%。长三角城市群三季度新建住宅价格累计上涨0.91%,较二季度收窄0.16个百分点。

单9月来看,长三角城市群新建住宅价格环比上涨0.22%,较上月扩大0.04个百分点,但较去年同期收窄0.06个百分点。伴随区域内多地楼市调控政策持续加码,9月长三角约三成城市新房价格环比涨幅收窄,其中南通、张家港等价格环比由涨转跌。

京津冀城市群三季度新建住宅价格累计上涨0.35%,较二季度收窄0.18个百分点。9月京津冀城市群新建住宅价格环比涨幅与上月持平,为0.08%。城市群内多数城市新房市场表现依旧平淡,其中张家口自2020年6月以来,新房价格持续呈下跌态势,9月张家口房价环比下跌0.19%。

山东半岛城市群新房市场有所好转,三季度新建住宅价格累计上涨1.07%,较二季度扩大0.58个百分点,但仍处于近五年同期较低水平。9月该城市群新建住宅价格环比上涨0.15%,较上月收窄0.26个百分点。区域内济南新房市场降温明显,新建住宅价格环比涨幅较8月收窄1.47个百分点至上涨0.02%。

三季度,长三角二手房价格累计涨幅较二季度收窄明显, 单9月珠三角二手房价格两年来首次下跌。三季度,各主要城市群二手住宅价格累计涨幅较二季度均有收窄。其中,长三角城市群二手住宅价格累计上涨1.36%,较二季度收窄1.17个百分点,收窄幅度最为明显。

单9月,长三角城市群二手住宅价格环比上涨0.26%,较上月收窄0.19个百分点。分城市来看,区域内八成城市二手房价格环比涨幅呈收窄或转跌态势,上海受前期“二手房价核验”政策影响,9月二手房价格环比继续下跌;宁波受二手房成交参考价政策影响,房价环比由涨转跌。

珠三角城市群三季度二手住宅价格累计上涨0.63%,涨幅较二季度收窄0.46个百分点。单9月,珠三角二手房价格结束两年来上涨趋势,首次转跌,由环比上涨0.36%转为下跌0.03%,市场降温明显。分城市来看,区域内除中山外,珠三角另8个城市二手房价格环比涨幅呈收窄或转跌态势。

其中广州、东莞房价环比由涨转跌;深圳二手住宅价格延续上月跌势,且跌幅进一步扩大。京津冀和山东半岛城市群三季度二手住宅价格累计分别上涨0.96%、0.27%,较二季度分别收窄0.19和0.27个百分点;单9月价格环比分别上涨0.22%、0.04%,涨幅分别较上月收窄0.17、0.08个百分点。

其三是9月国家与地方政策方变化显示,9月24日,央行货币政策委员会2021年第三季度(总第94次)例会,指出要“维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益” ,本次央行例会首提房地产,释放维稳信号。29日,央行、银保监会的房地产金融工作座谈会,再次提及“两个维护”,并对金融部门和机构提出精细化要求,进一步稳定市场信心。

各地继续因城施策、多措并举稳楼市,政策内容涉及加码限购限售限价、收紧住房信贷、加强二手房市场监管、规范房地产市场秩序等多方面;此外,三季度房地产市场分化态势明显,多地如岳阳、张家口等出台“限跌令”,防止房价过快下跌,确保城市房地产市场平稳运行。楼市双向调控开启,力促房地产市场回归平稳理性状态。

近期,国内房地产行业受关注程度较高。下半年以来热点城市政策调控持续趋严,7月底以来已有超30个城市出台70余条调控政策,部分城市在限购、限售和限价端加码,市场悲观情绪上升,多数城市市场活跃度明显回落,市场调整压力增加。

沈阳、昆明、唐山等11城出台“限跌令”,另有部分城市发放人才购房补贴、上调公积金贷款额度、5个城市下调二手房交易个税征收率等,各地因城施策稳定市场预期。目前完善房地产金融审慎管理,坚持“三道红线”和落实金融机构房地产贷款集中度管理。

由于房企融资受限,叠加按揭贷款额度紧张、放款周期延长,房企回款节奏受到较大影响,部分房企经营压力增加。个别大型企业债务风险事件导致行业悲观情绪进一步上升。在此背景下,本次央行货币政策例会首提房地产,两个维护,是释放维稳信号,响应下半年“稳中求进”的工作基调,坚持房地产稳字当头,对当前稳定市场预期、提振市场信心将发挥重要作用。

预计四季度房企为加快回笼资金,仍将加大推盘力度,但在信贷及调控政策严格管控下,购房需求观望情绪较重,市场调整压力仍较大。从现阶段政策力度来看,政策逐渐见顶,近期政策存边际改善预期,包括房地产金融审慎管理和市场调控等方面均有可能提出更精细化要求,避免“一刀切”。

预计短期内按揭贷款额度、放款时间等均有一定改善空间,促进住房需求的正常释放,引导房企稳健经营。更重要的是,为实现房地产市场的健康发展,国家已经释放维稳信号,而政策效果仍有赖于地方政府及金融机构落实执行情况,包括对合理购房需求的信贷支持以及对稳健型房企经营的金融支持,保持房地产市场的平稳健康发展。

9月24日,2021年第三季度(第94次)例会指出要“维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益”,本次央行例会首提房地产,释放维稳信号。地方层面,各地继续因城施策,部分城市在限购、限售和限价端加码,海口、厦门、芜湖升级限购限售。

其中海口非本省户籍人员全域限购且需提供在海南累计5年个人所得税或社保缴纳证明,人才落户需满1年社保。厦门岛内新购买一手住房,需取得产权证后满5年方可上市交易。三亚商品房备案均价不得超过近期网签价格,一年内不得上调。

另有部分城市出台“限跌令”,如张家口住建局表示,“新项目不得低于备案价格的85%进行销售”。此外,珠海、中山、惠州、肇庆、东莞等5城调整二手住宅转让个人所得税税率,由2%降为1%。成都允许职工申请公积金贷款,可提取未纳入贷款额度计算的缴存余额用于首付款。

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