谢逸枫:70城房价连跌2个月!深圳二手房连跌6个月

谢逸枫/文

最新70城10月房价出来了,又一次印证笔者判断。政策性与结构性及网签滞后性的影响之下,广州新房、二手房房价环比连续2个月下降。其中广州新房房价环比连续3个月下跌,深圳二手房价环比连续6个月下跌,意味着探底期已经来临,政策端的救市开启,大招正在路上。

政策决定房地产、房价的短期,中期、长期趋势,因为政策决定资源配置,不是市场。土地供需错配,供需不平衡。这就是笔者过去20年一直坚持的观点与逻辑,即使是2021年,这个逻辑没有发生实质性的改变。值得注意的是目前房地产、房价走势短期、中期的决定因素,依然是政策。

经过几波猛烈的楼市调控、结构性、网签滞后性的打击下,房价数据一改之前的普涨、大涨局面。终于遏制住房价上涨凶猛势头,房价涨幅回落,上涨速度放缓,房价环比首次下跌。值得注意的是2021年11月15日国家统计部门公布10月70城房价,其中一手二手房价环比连续2个月下跌,同比齐涨幅回落。

广州房价拐点:新房二手房环比连跌两个月

2021年10月一手新建商品住宅房价环比看,广州下降0.3%,9月广州下降0.2%、8月广州下降0.1%,7月广州上涨0.2%,6月1.0%、5月1.5%。10月一手新建商品住宅房价同比看,10月广州上涨7.9%、9月广州上涨9.0%、8月9.8%、7月10.9%、6月11.6%,5月11.2%,涨幅领涨全国。

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10月广州新房价格环比降了0.3%,比9月下降0.1%,扩大0.2%的降幅。广州一手新建商品住宅房价已经连续上涨15个月之后,已经连续下跌3个月,主要原因是政策性(限价、限签、限购、限贷、限售、人才政策收紧)与结构性(高价盘高价房成交减少、市中心成交减少)及网签滞后性(网签的数据统计公布慢与采集比较的单一及口径的因素)的影响。

目前广州新房平均房价一直总体稳定。2021年5月份开始,广州新建商品住宅的房价涨幅持续回落,10月上涨7.9%、9月上涨9.0%、8月上涨10.9%。其中10月广州二手房环比下降0.6%,比9月下降0.4%,扩大0.2%、同比下跌8.3%,比9月下降9.6%,收窄1.3%。

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导致广州二手房价下降的原因,是因为实施二手房指导价政策。广州20221年4月发布二手房增值税免征年限延至五年的政策后,二手房价的涨幅便逐月回落。2021年8月31日,调控政策再度加码,出台二手房参考价。

10月广州二手房价环比跌幅0.6%,比9月下降0.4%,扩大0.2%。二手房价连涨16个月后迎来连续2个月下降。二手房的价格变化的主因是8月31日广州出台的二手房参考价机制。调控对二手房房价的影响,除了数据上的直观表达,在10月的市场上也有所反馈。

10月广州楼市已经提前入冬,不管是新房还是二手房,价格持续下降,销量大跌。10月是传统楼市旺季,各大房企铆足了劲,但在持续调控政策影响下,市场观望情绪浓厚。10月广州新房供应量为17493套(174万㎡),创2021年以来新高。

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但成交量仅为7160套,环比下降9.38%,同比则大跌超过了四成,为年内第二成交低位。二手房方面,广州打出了一套调控组合拳:增值税免征由“满二”变“满五”,二手参考价政策出台,房贷利率持续升高。广州的二手房市场已经提前入冬,10月广州共成交二手房5253套,环比下降15.25%,同比下降50.91%。

10月12日,永州第一个“限跌令”出台。此后,多个城市跟进,截至目前,全国已经有21城发布了“限跌令”,包括沈阳、岳阳、昆明、唐山、江阴、鄂州、张家口、株洲、永州等。国的大部分城市都面临这楼市下行的压力,有些城市已经撑不住,颁布了“限跌令”。

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上轮的广州新房房价首次停涨是在2019年9月。广州2019年9月一手住宅价格环比持平,同比涨幅9.0%。这是广州一手住宅价格自2018年12月至2019年8月连涨9个月之后,9月停止上涨,环比持平8月,10月开始下降,一直下降到11月,到2019年房价上涨。

此番数据变化与开发商“降价促销”不无关系。与2020年9月以来,市场持续深度调整。外部融资条件被收紧,房企唯有靠自我造血续接现金流。在房价同比涨幅不断放缓、购房者观望情绪浓厚的情况下,开发商通过促销滞销盘、尾盘以回流现金。

2020年1月广州新房房价连续2个月上涨。2020年2月、3月广州新房房价分别下降0.1%、0.5%,4月0.0%停跌。2020年5月广州新房房价开始上涨,一直到2021年7月,连续15个月。广州新房房价从2020年5月至2021年7月都呈上涨趋势。2021年6月“新房限价令”后,7月房价涨幅便大幅回落,8月止涨转跌环比下降0.1%。

深圳二手房价拐点:环比连续下跌6个月  新房首次下跌

10月深圳新房房价下降0.2%,这是年内首次下降。9月上涨0.2%,8月上涨1%,7月上涨0.5%。同比看,10月深圳上涨3.4%、9月3.8%、8月3.9%、7月3.3%,说明新房房价上涨放缓,到止涨下跌。值得注意的是10月深圳二手房环比下降0.2%,比9月下降0.5%,收窄0.3%,8月下降0.4%,与7月下降0.4%持平,连续6个月下降,10月同比上涨2.5%,比9月3.6%(8月5.4%)收窄。

深圳二手房房价首次下跌是2021年5月。5月深圳二手住宅价格环比下降0.1%,同比上升10.9%。这是自2019年6月以来,深圳二手住宅价格首次出现环比下调的情况。到了6月,中国房地产指数系统最新发布的百城价格指数显示,深圳二手房价环比下跌0.56%,环比跌幅全国最大,深圳是一线城市中唯一出现下跌的城市。

连续涨了22个月,深圳二手房价连续6个月下跌,环比下跌幅度扩大,5月-10月分别下降0.1%、0.2%、0.4%、0.4%、0.5%、0.2%。说明深圳房价上涨易,下跌难,抗降。主要是深圳的人口增长快速,房子生产供应缓慢,库存低。流动性过强,供不应求,土地供应下降,地价上涨。因此呈现结构性的下跌而已。

不要认为深圳二手商品住宅房价指数连跌6个月,绝对不是意味着房价只涨不跌神话破灭,房价上涨结束。事实上是深圳这样的二手商品住宅房价指数跌幅,实际意义不大。下跌0.1%、0.2%、0.4%、0.4%、0.5%、0.2%,究竟有什么意义。不过,深圳二手商品住宅成交短期低迷,平均价格却是依然稳定。

自今年5月至今,深圳二手房价格指数连续下滑,至9月,环比下滑幅度达5%,降幅进一步拉开,深圳二手住宅销售价格连续5个月都呈现下降趋势。乐有家研究中心数据显示,2021年9月,深圳二手住宅过户1765套,环比下跌14%,同比下跌80%。这也是2008年以来,深圳二手住宅月度过户量第7次低于2000套。

11月上周数据,已经透露出深圳新房楼市呈现触底反弹痕迹的信号。经历了萎靡的九月,深圳楼市有了起色。银十,深圳楼市新房住宅成交量有所回升,根据CRIC数据显示,10月,深圳的普通住宅供应面积达51.34万㎡,环比大幅下降54.2%。成交面积达48.44万㎡,环比上升48.2%,供求比为1.06。

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成交均价环比持续下跌,为55969元/㎡,跌幅为13.9%。这已经是近半年来的低点。上周深圳新房普通住宅网签数据来看,成交1073套,成交面积约190593㎡,环比上涨74.9%。成交均价为53336元/㎡,环比上涨3.8%。新房成交量继续止跌回升。(2021年11月1日-11月7日)

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银保监发声利率支持首套房,且其他各地政策开始松动。10月21日表示,保障好刚需群体信贷需求,在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。报告称,10月份20个城市房贷利率出现下调,其中14城首套利率下降,14城二套房贷利率下降,重合的9城首套、二套房贷利率均下调。

整体来看,90城主流首套房贷利率为5.73%,二套利率为5.99%,均较上月下调1个基点。形如2021年推盘高峰期9月新增供应11,440套/112.26万平方米,套数环比大升136.3%。9月新建商品住宅均价为64,531元/㎡,环比大跌43.2%。网签量3,343套/32.8万平方米,套数环比下降26.1%。

70城房价:同比涨幅回落 涨势放缓 新房环比连续2个月下跌 二手房连跌3个月

10月70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为下降0.3%,9月下降-0.1%(下降0.08%),76个月上涨之后连续2个月下降,同比涨幅为2.8%,9月3.3%。10月二手住宅销售价格指数环比涨幅为下降0.3%、9月下降0.2%(下降0.19%),连续3个月下降,同比涨幅为2.0%,9月2.4%。值得注意的是70个城市新建商品住宅价格指数自2015年5月份以来环比连续2个月下跌。

2021年10月,70个大中城市新建商品住宅价格环比涨幅为-0.25%,已连续2个月下跌,标志着正式进入下跌周期。二手住宅价格自8月转跌后,已连续3个月下跌。目前,新建商品住宅价格下跌的城市数量已接近样本总量的75%,而二手住宅价格下跌的城市数量已超过样本总量的90%。

按照2021年10月70城房价总体看,一手房价环比,在已经连续8个月全面上涨之后,连续2个月下降,意味着房价进入下跌周期,防止下跌过快的风险,成为政策的目标之一。大部分一二线城市房价的全面上涨,尽管一二三线城市涨幅收窄。值得注意的是广州新房价连续2个月下降,深圳二手房连跌6个月。

10月70城一二手房价呈现六大走势、信号,房价进入底部,拐点已现。其一是新房房价环比,连续2个月下降,房价普涨趋势结束,转入普跌。其二是二手房价环比6年来连续3个月下降。其三是城市区域分化严重,一二三线城市与南北区域涨跌不一。其四是史上新房房价上涨最长周期,环比上涨时间达到76个月,77个月里首次下跌,同比达到73个月。

二手房价环比上涨76个月,连续3个月下降,同比上涨74个月。其五是房价涨幅受到结构性、网签滞后性、限价限签、二手房交易指导价政策影响大。其六是买房抄底时机在第四季度。值得注意的是房价热点城市涨幅回落。一手新建商品住宅房价上涨的城市,涨幅回落,二手房价已经连续2个月下跌。需要提醒的是房价上涨的城市减少。

70城一手房价环比:连续2个月下跌

2021年10月70城一手住宅房价环比下降0.3%、9月下降0.1%、8月上涨0.16%、7月0.3%,6月0.42%,5月上涨0.50%。同比看,10月上涨2.8%,9月上涨3.3%,8月上涨3.7%、7月4.1%,6月4.3%,5月4.5%。说明房价上涨的城市不断减少,下降的城市不断增加。

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10月70城一手房价环比下降0.3%,9月下降0.1%、8月上涨0.16%,7月0.3%,6月0.42%,5月0.5%,4月0.46%。按照环比看,70城房价总体上涨,跌幅扩大,10月下降0.3%,9月下降0.1%、8月上涨为0.16%、7月0.3%、6月0.42%、5月0.5%、4月0.46%,3月0.40%、2月0.40%、1月0.28%。

10月70城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为下降0.3%,同比涨幅为2.8%。值得注意的是全国70个城市新建商品住宅价格指数自2015年5月份以来环比连续2个月下跌。环比房价连续上涨76个月,满6年4个月,之后连续下降2个月。同比上涨73个月,满6年1个月,涨幅连续6个月回落 。

10月一二三线城市的房价环比涨幅分别为下降0.1%、9月下降0.1%、8月0.38%)、下降0.2%、9月0.0%(8月0.25%)和下降0.3%、9月下降0.2%(8月0.05%)。其中,一线城市连续下降2个月、二线城市房价首次下降。最值得关注的是三四线城市,房价指数首次下滑,这是自2020年3月份以来的连续两个月下跌。二三四线城市需要格外注意此类风险。

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10月北京和上海环比分别上涨0.6%(9月上涨0.0%、8月上涨0.2%)和0.1%(9月上涨0.2%、月上涨0.4%),广州和深圳分别下降0.3%(9月下降0.1%、8月下降0.1%)和0.2%(9月上涨0.2%、8月深圳1.0%)。说明广州由7月上涨0.2%之后,连续下降3个月,分别下降0.3%、0.1%、0.1%。值得注意的是深圳新房8月上涨1%,9月0.2%、10月0.2%。

三亚涨幅0.8%领跑,涨幅并列第一,领涨全国。10月新建商品住宅价格环比涨幅排名前十的城市分别是三亚、银川、杭州、西安、锦州、平顶山、长沙、厦门、洛阳。石家庄、韶关跌幅1.1%,领跌全国。10月新建商品住宅价格环比跌幅排名前十的城市分别是石家庄、韶关、泸州、遵义、南充、昆明、乌鲁木齐、桂林、湛江、成都。

70城一手房价同比:涨幅连续6个月回落

10月70城一手房价同比上涨2.8%、9月3.3%、8月3.7%、7月4.1%,6月4.3%,5月4.5%,4月4.5%、3月4.4%、2月4.1%、1月3.71%,已经连续上涨73个月,满6年1月,预计11月到12月,继续回落,全年个位数上涨。按照同比看,70城房价总体上涨,上涨幅度回落,连续7个月收窄之后,连续3个月反弹上涨,后连续6个月回落。总体上看,新房价格涨幅呈现逐渐回落趋势。

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10月70城一手房一二三线城市房价同比集体上涨,分别是5.0%(9月5.3%),3.7%(9月4.1%),1.8%(9月2.3%)。一线城市北京、上海、广州、深圳同比上涨分别为4.9%(9月4.5%、8月4.9%)、3.8%(9月4.0%、8月4.3%)、7.9%(9月9.0%、8月9.8%)、3.4%(9月3.8%、8月3.9%),小幅度的回落,涨势放缓。

10月重庆新建商品住宅价格同比比上涨8.0%,领涨全国,新房涨幅第一。同比涨幅排名前十分别是重庆、广州、济宁、银川、西安、长沙、扬州、济南、大连、青岛。10月大理新建商品住宅价格同比下跌3.2%,新房跌幅第一,领跌全国。同比跌幅排名前十分别是大理、太原、泸州、岳阳、常德、秦皇岛、牡丹江、南充、北海、哈尔滨下。

70城二手房价环比:连续3个月下跌 拐点来了

自8月二手住宅价格转跌后,9月继续下跌,跌幅较上月扩大0.17%,10月下降0.3%,这标志着70城二手住宅价格正式进入下跌周期。值得注意的是,这是二手住宅价格环比涨幅自2015年3月以来,除2020年2月以外的首次转负,标志着二手住宅价格在上涨75个月后,连续3个月下跌。预计二手住宅价格下个月大概率继续下跌,将正式进入下跌周期。

10月70城二手房价环比下跌0.3%、9月0.19%、8月0.02%,7月上涨0.1%。6月0.277%、5月0.3%,4月0.39%、3月0.40%,2月0.50%、比1月0.37%。一线城市二手住宅销售价格环比由8月上涨0.2%(0.18%)转为9月下降0.4%、10月。二线城市二手住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.2%、9月下降0.1%。三线城市二手住宅销售价格环比下降0.3%、9月0.2%。

值得注意的是其中三线城市二手住宅价格自2016年3月以来首次由涨转跌(除2020年2月份),已经连续3个月下降,分别为0.3%、0.2%、0.1%。其中北上广环比分别由8月上涨0.4%、0.2%和0.5%转为9月下降0.2%、0.6%和0.4%、深圳下降0.5%,降幅比8月扩大0.1%。

10月下降0.5%、下降0.4%、下降0.6%,深圳下降0.2%,意味着四个一线城市连续2个月集体下降。在二手住宅价格环比下跌的54个城市里,大理下跌0.8%、西宁下降0.6%、广州下降0.6%、石家庄下降0.6%。而赣州上涨0.5%、三亚上涨0.4%、海口上涨0.3%,则位居涨幅榜前三。

70城二手住宅房价指数环比涨幅从2019年8月至2020年12月期间,几乎均停留在“偏冷区”。疫情结束,经济复苏后,今年年初二手住宅价格在“合理区”小幅盘整了3个月。但在严厉调控下,今年4月起房价涨幅持续回落,7月年内首次由“合理区”跌入“偏冷区”、8月、9月、10月进入过冷区。

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今年以来,国家层面调控不断收紧,且地方层面出新政的频率与强度都创历史之最。值得关注的是,今年以来共有18个城市被约谈,分别为广州、合肥、宁波、东莞、南通、上海、深圳、北京、杭州、无锡、南昌、成都、西安、银川、徐州、金华、泉州、惠州。其中,统计局公布的70城中共包括除东莞和南通以外的16城。

从2021年1至10月这16城的二手住宅价格环比涨幅变化情况来看,在被约谈后10月已有15城房价下跌,仅成都1城持平。其中,本月转跌(包含年内首次转跌和小幅盘整后再次转跌)的城市为西安和无锡,而北京、杭州、宁波、南昌、广州、徐州、金华、泉州、惠州9城跌幅较上月均有不同程度的扩大。尤其是惠州,10月二手住宅价格环比跌幅较上月扩大0.7%。

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如银川和金华的城市负责人在7月29日被约谈后,当地政府8月火速出台多项调控新政,目前两城二手住宅价格均已下跌2个月。自上月二手住宅价格转跌后,9月二手住宅价格环比继续下跌。目前跌幅已扩大至0.19%,到10月下降到0.3%,到达“偏冷区”下沿。

70城二手住宅房价指数环比涨幅从2019年8月至2020年12月期间,几乎均停留在“偏冷区”。疫情结束,经济复苏后,今年年初二手住宅价格在“合理区”小幅盘整了3个月。但在严厉调控下,今年4月起房价涨幅持续回落,7月年内首次由“合理区”跌入“偏冷区”。

10月70城二手住宅价格环比涨幅曲线自2015年3月以来首次跌入“过冷区”。其中,超9成城市二手房价格下跌。从被约谈城市来看,随着多重调控政策的不断加码,当地曾经短期涨幅过快的二手房价格逐渐回归理性;10月统计局公布的被约谈16城二手住宅价格已全部下跌或持平。

70城二手房价同比:上涨涨幅连续5个月回落

10月70城二手房价同比上涨2.0%、9月2.4%、8月2.9%、7月3.3%、6月3.47%、5月3.5%,4月3.4%,3月3.3%,2月3.1%。10月一二三线的二手住宅价格同比分别上涨6.7%(9月7.7%、8月9.1%)、2.5%(9月3.0%、8月3.1%)、1.0%(9月2.0%、8月1.4%)。

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10月一线城市北京、上海、广州、深圳房价同比分别上涨8.8%(9月9.7%、8月10.4%)、7.0%(9月8.0%、8月9.7%)、8.3%(9月9.6%、8月10.9%)、2.5%(9月3.6%、8月5.4%)。说明房价上涨幅度不断的收窄,其中深圳回落的最明显,主要是因为二手房指导价落实早。

10月北京二手房同比上涨8.8%,9月9.7%,领涨全国。10月广州上涨8.36%、9.6%、8月10.9%、7月12.2%、6月13.2%、5月13.5%、4月12.9%。10月二手房价同比涨幅排前10城市看,北京8.8%、广州8.3%、呼和浩特8.1%、海口7.5%、上海7.0%、泉州6.9%、西安6.2%、杭州5.7%、长沙5.7%、南京5.4%。

10月南充二手房同比下跌5.2%、9月4.9%、8月5.0%,领跌全国。10二手房价同比涨幅排前10城市看,南充下跌5.2%、牡丹江下跌4.8%、安庆下跌3.5%、秦皇岛下降2.2%、石家庄与太原分别下降2.1%、岳阳下降2.1%、大宜昌下降1.9%、理下降1.1%、北海下跌1.1%。

70城一二手房价上涨的城市:减少 下跌城市增加

10月70城一手房价环比上涨城市13个,9月27城、8月46城、7月51城,6月55城,5月62城,4月62城,3月63城、2月56城、1月53城,年内上涨城市最少。10月下跌的城市52个、9月36城、8月20城,7月16城,6月13城,5月5城,4月5城、3月6城、2月12城、1月14城,年内下跌城市最多。10月3城持平、9月7城、8月4城,7月3城、6月2城,5月3城。

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10月二手住宅价格环比上涨的城市有4城、9月17城、8月27城、6月48城、5月50城、4月54城、3月58城、2月55城、1月49城。10月下跌的城市64城、9月52城、8月34城、7月26城、6月16城、5月17城、4月14城、3月9城、2月5城。10月2城持平、9月1城、8月9城、7月3城、6月6城、5月3城、4月2城。

10月70城一手房价同比上涨的城市数量57城,9月59城,8月59城,7月60城,6月60城,5月62城,4月63城、3月65城、2月65城、1月59城。9月下降11城、8月10城、7月10城,6月10城,5月8城、4月6城、3月3城,2月5城。10月下降的城市12城。10月1城持平

10月二手房价城市同比上涨数量48城,9月51城、8月53城,7月54城,6月52城,5月54城、4月51城,3月51城、2月49城,1月46城。10月到1月下降城市为22城、19城、17城、16城、14城,16城、19城、19城、21城、23城。说明城市分化明显。

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10月新房价格环比上涨的城市数量继上月由46个下降至27个后,再次下降至13个,连续5个月下降,新房价格环比下降的城市数增加为52个。二手房价格环比上涨的城市数量年内首次降为个位数,为4个,二手房价格下跌的城市数量达到64个,这是2015年3月以来连续80个月价格下跌城市数量最多的月份。

至目前,全国已经有21城发布了“限跌令”,以打压恶意降价或大幅度降价,维稳市场预期。这些城市包括沈阳、岳阳、昆明、唐山、江阴、鄂州、张家口、株洲、永州等。除了沈阳、昆明等个别城市外,绝大多数都是三四五线城市。

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