市场分化加剧,刚需客说再等等,改善客却在买买买

来源:东莞房立方


“房地产市场长期看人口,中期看土地,短期看金融”

“记住一个词是分化”

“跟着人口流动去买房,永远不会错”

这是著名经济学家任泽平对楼市的三个观点。

1

差别大,旱的旱死,涝的涝死

东莞楼市分化格局加剧

从东莞来看,作为大湾区的重要节点城市,2020年东莞人口已达1047万人,是广东省仅次于广州和深圳的第三个千万人口级别城市,从人口基本面来看,东莞房地产市场长期值得被看好。

市场分化加剧,刚需客说再等等,改善客却在买买买

房立方摄

任泽平认为,未来10-20年,我们将能看到房地产市场呈现非常明显的分化。这种分化在美国发生过,在日本也发生过。

所谓分化,指的是在人口净流入的城市,房价在上涨,但在一些人口净流出的城市,房价在阴跌。

实际上,在一系列政策的暴击下,楼市分化正成为东莞楼市的主流现象。

分化主要是体现在两个层面,一是在客户需求端,刚需型项目去货困难,改善型项目去货快。二是在区域层面,中心区域楼市热度高,边缘区域楼市热度低。

2

需求分化

刚需客在犹豫,改善客继续买买买

首先是体现在需求端的层面,就是刚需客普遍购买力不足,或者是不敢买,对市场信心不足,在犹豫或者在等待入手的时机。

但改善客由于曾尝到过房产升值的甜头,对市场更有信心,手上资金也充裕,于是仍在持续买入,购买力强劲。

这两种截然不同的购房心理和行为,使得目前东莞市面上主打刚需产品的项目去货困难,但主打改善型产品的项目去货顺畅,呈现非常明显的分化。

例如厚街的万科瑧山悦,尽管备案价高达3.8万/㎡(毛坯),远高出厚街片区的房价,但由于是主打建面约140-180㎡的改善户型,且定位为豪宅,其首批推出的产品却异常受欢迎。

例如城区的某项目,尽管位置非常优越,距离地铁站很近,价格也不高,备案价仅3.3万/㎡,据说打折优惠价甚至低至2.9万/㎡,远低于同片区的房价。但由于主打刚需型产品,客户成交并不理想,首批推出的产品在“莞e认购”上登记率仅有21%。

实际上,造成这种分化局面的原因有很多,除了客户心理不一样,购买力也是一个很大的因素。

经过一翻房价的上涨,如今刚需买房的门槛越来越高,刚需购买力明显不足。

而为了解决这一局面,吸引更多的刚需客户买房,东莞很多开发商纷纷推出首付分期产品,提供充足的筹款时间,允许部分客户买房时延期缴纳首付款,有楼盘甚至推出了长达3年的免息首付分期方案。

3

区域分化

热门区域项目成交火爆

除了体现在需求端,东莞楼市区域分化格局也逐渐形成。热门区域如松山湖、虎门等区域,成交非常理想。

例如松山湖的两个热门楼盘,深业松湖云城首批推出297套房源,“莞e认购”达891人,刚好达到3倍,成为东莞首个公证摇号选房的项目。

紧邻的项目中海松湖林语首批推出453套房源,“莞e认购”达1039人,是东莞第二个公证摇号选房的项目。

目前,中海松湖林语第二批推出的产品已成功备案,备案均价4.5-4.9万/㎡(精装),共计342套房源,登记开始不到5天的时间,目前已登记589人。

市场分化加剧,刚需客说再等等,改善客却在买买买

中海松湖林语与深业松湖云城

一些非热门区域的楼盘,成交量则不尽如人意。

例如常平的某楼盘,共计推出190套房源,但一个星期过去了,目前才仅有8人成功登记。

例如塘厦定位高端的某楼盘,据了解,其在9月10日正式备案获批预售,共计253套房源,备案价3.6万/㎡,项目于9月17日正式开盘,如今两个月过去了,东莞不动产登记中心系统显示,该项目才仅销售了11套,成交率不足4%。

有业内人士认为,该楼盘销售成绩不理想,与其定价过高有很大的关系,虽然备案为毛坯,但实际上是带装修销售,实际售价超过4万/㎡ 。

与之形成鲜明对比的是,同区域、同板块的另一楼盘安居臻悦花园,其推出的首批产品总计276套房源,备案均价3.4万/㎡(毛坯),“莞e认购”有369人成功登记,257人完成诚意金冻结,即将开盘。

接下来,在政策的继续作用下,市场分化格局毫无疑问将会持续,这也对开发商提出了更高的要求,谁的位置更好、谁能更懂客户、谁的品质更胜一筹、谁的性价比更高……

这些因素将会决定一个项目能在市场中取得怎样的成绩!

未经允许不得转载:安家深圳网 » 市场分化加剧,刚需客说再等等,改善客却在买买买

分享到: 生成海报